1
00:00:00,486 --> 00:00:01,615
Да кажем, че тази къща

2
00:00:01,615 --> 00:00:03,332
е била на пазара за
няколко седмици

3
00:00:03,332 --> 00:00:07,403
и исканата сума
е 310 000 долара.

4
00:00:07,403 --> 00:00:08,815
Казваш
"Добре, това изглежда

5
00:00:08,815 --> 00:00:10,070
като къщата..."
Ти искаш да

6
00:00:10,070 --> 00:00:11,282
купиш къща и
казваш "Това

7
00:00:11,282 --> 00:00:13,252
е къщата, в която мога
да си представя да

8
00:00:13,252 --> 00:00:14,648
живеем аз и семейството ми.

9
00:00:14,648 --> 00:00:16,116
Бих искал да купя
тази къща."

10
00:00:16,116 --> 00:00:17,416
Но знаеш, че с
тази цена

11
00:00:17,416 --> 00:00:19,115
тя е на пазара от
няколко седмици.

12
00:00:19,115 --> 00:00:20,866
Мислиш, че може да
изкараш по-изгодна

13
00:00:20,866 --> 00:00:23,665
сделка, затова правиш
предложение.

14
00:00:23,665 --> 00:00:26,866
Решаваш да направиш
оферта за,

15
00:00:26,866 --> 00:00:31,332
да кажем, за малко
по-малко - за 300 000 долара.

16
00:00:31,332 --> 00:00:33,348
И въпросът е как ти

17
00:00:33,348 --> 00:00:35,436
или агентът ти процедира с

18
00:00:35,436 --> 00:00:38,678
предлагането на оферта?

19
00:00:38,678 --> 00:00:40,031
Процедурата не е просто

20
00:00:40,031 --> 00:00:42,998
да отидеш при
продавача или агента му

21
00:00:42,998 --> 00:00:45,698
и да кажеш, че ще
предложиш 300 000 долара,

22
00:00:45,698 --> 00:00:48,303
защото няма как да знаят
дали си сериозен.

23
00:00:48,303 --> 00:00:49,666
Не знаят дали всъщност

24
00:00:49,666 --> 00:00:52,081
имаш парите да го направиш,
дали си в позицията

25
00:00:52,081 --> 00:00:54,148
да го направиш или
дали просто

26
00:00:54,148 --> 00:00:57,616
се шегуваш или
им губиш времето.

27
00:00:57,616 --> 00:00:59,597
И за да докажеш, че
не им губиш времето,

28
00:00:59,597 --> 00:01:03,005
създаваш или попълваш

29
00:01:03,005 --> 00:01:05,561
договор за оферта.

30
00:01:06,500 --> 00:01:08,097
Нека помислим какво трябва или

31
00:01:08,097 --> 00:01:11,555
какво би съдържал един
договор за оферта.

32
00:01:16,279 --> 00:01:21,169
Затова вероятно агентът ти,
ако използваш агент

33
00:01:21,169 --> 00:01:22,919
или пък брокерът,

34
00:01:22,919 --> 00:01:25,567
или дори ти можеш да откриеш
такъв формуляр по интернет,

35
00:01:25,567 --> 00:01:28,451
ще създадеш договор

36
00:01:28,451 --> 00:01:31,233
и има основна информация,
която искаш да включиш.

37
00:01:31,233 --> 00:01:33,867
Очевидно би ти
трябвала информация

38
00:01:33,867 --> 00:01:36,412
за имота,

39
00:01:36,412 --> 00:01:39,419
адреса на имота,

40
00:01:39,419 --> 00:01:42,523
купувача - ти,

41
00:01:42,523 --> 00:01:45,583
тоест купувача и продавача.

42
00:01:45,583 --> 00:01:46,751
Това е,
за да е ясно

43
00:01:46,751 --> 00:01:48,201
за какво се
отнася договора.

44
00:01:48,201 --> 00:01:49,300
Той е относно имота

45
00:01:49,300 --> 00:01:52,766
и кой става част
от този договор,

46
00:01:52,766 --> 00:01:53,800
а след това
ще включиш

47
00:01:53,800 --> 00:01:56,468
информация за самата оферта -

48
00:01:56,468 --> 00:01:59,284
тоест, ще пеиложиш
и твоето предложение.

49
00:01:59,284 --> 00:02:03,668
Ще кажеш, че
предлагаш 300 000 долара.

50
00:02:08,084 --> 00:02:09,368
И след това
ще докажеш, че

51
00:02:09,368 --> 00:02:11,869
не просто се шегуваш с тях,

52
00:02:11,869 --> 00:02:13,251
че си сериозен за офертата.

53
00:02:13,251 --> 00:02:17,229
Предложението е направено
сериозно и затова ще

54
00:02:17,229 --> 00:02:20,315
дадеш депозит, когато
създаваш договора за оферта

55
00:02:20,315 --> 00:02:23,171
или по-скоро е обичайно
да дадеш депозит, който

56
00:02:23,986 --> 00:02:24,865
ще варира.

57
00:02:24,865 --> 00:02:26,283
По-голям депозит е
по-добре,

58
00:02:26,283 --> 00:02:28,514
защото показва, че си

59
00:02:28,514 --> 00:02:30,617
наистина сериозен,
че всъщност ще

60
00:02:30,617 --> 00:02:32,664
изпълниш офертата
от договора.

61
00:02:32,664 --> 00:02:35,883
Типично е за тези депозити
да бъдат някъде между...

62
00:02:35,883 --> 00:02:38,449
Виждал съм един процент,
два процента, три процента,

63
00:02:38,449 --> 00:02:41,483
четири, пет процента или
дори реална цена на къщата.

64
00:02:41,483 --> 00:02:43,831
Най-често съм виждал
три процента, но не е

65
00:02:43,831 --> 00:02:45,083
задължително
да бъдат три.

66
00:02:45,083 --> 00:02:47,865
То е просто индикатор
за продавача, че

67
00:02:47,865 --> 00:02:49,304
си сериозен за офертата.

68
00:02:49,304 --> 00:02:51,232
Затова ще напишеш чек,

69
00:02:51,232 --> 00:02:53,005
заедно с договора,

70
00:02:53,005 --> 00:02:55,565
за, да кажем, три процента
от предложената цена.

71
00:02:55,565 --> 00:02:58,209
Три процента от
300 000 долара са

72
00:02:58,209 --> 00:03:03,182
9000 - тоест чек за
9000 долара.

73
00:03:03,182 --> 00:03:04,714
На някои места
не е в проценти.

74
00:03:04,714 --> 00:03:06,649
Някои хора казват
"Просто дай 1000 долара

75
00:03:06,649 --> 00:03:09,049
или 2000", колкото и да е.

76
00:03:09,049 --> 00:03:11,649
Но тези пари...
Да повторя - това е чек,

77
00:03:11,649 --> 00:03:13,664
който подписваш
с договора за офертата.

78
00:03:13,664 --> 00:03:16,149
Това показва, че си сериозен
за предложението ти и че

79
00:03:16,149 --> 00:03:17,900
дори поради
някаква причина да не

80
00:03:17,900 --> 00:03:21,098
можеш да изпълниш договора,
продавачът ще може

81
00:03:21,098 --> 00:03:23,331
да задържи парите и затова

82
00:03:23,331 --> 00:03:28,072
така показваш, че офертата
ти е сериозна.

83
00:03:28,533 --> 00:03:31,534
Това показва, че
си сериозен и че

84
00:03:31,534 --> 00:03:32,965
трябва да те
вземат насериозно

85
00:03:32,965 --> 00:03:35,116
и че е по-добре
да продължат с процеса

86
00:03:35,116 --> 00:03:39,415
по завършване на покупката,

87
00:03:39,415 --> 00:03:42,670
а в бъдещи видеа, че говорим
повече относно как става това.

88
00:03:42,670 --> 00:03:43,865
Сега може би си мислиш

89
00:03:43,865 --> 00:03:45,803
"Няма как просто
да купя имота направо.

90
00:03:45,803 --> 00:03:47,566
Разгледах дома, харесва ми.

91
00:03:47,566 --> 00:03:49,065
Харесвам квартала,
изглежда в

92
00:03:49,065 --> 00:03:51,248
добро състояние, но
не знам със сигурност дали

93
00:03:51,248 --> 00:03:52,181
е в добро
състояние,

94
00:03:52,181 --> 00:03:54,381
освен ако не го инспектирам,

95
00:03:54,381 --> 00:03:56,900
освен ако не
повикам експерти,

96
00:03:56,900 --> 00:03:59,613
които да ме уверят, че е
в добро състояние."

97
00:03:59,613 --> 00:04:02,232
И за да се увериш,
обичайната процедура е да

98
00:04:02,232 --> 00:04:06,845
добавиш план за непредвидени
обстоятелства в договора.

99
00:04:10,570 --> 00:04:12,767
Най-често срещаните такива са

100
00:04:12,767 --> 00:04:16,546
инспекции, защото
може да искаш да

101
00:04:16,546 --> 00:04:20,537
инспектираш за термити,
за основи,

102
00:04:20,537 --> 00:04:23,428
да инспектираш водопроводната
или електрическата система,

103
00:04:23,428 --> 00:04:25,296
за да се увериш, че
всичко е наред.

104
00:04:25,296 --> 00:04:27,579
Ако нещо не е наред
при инспекцията,

105
00:04:27,579 --> 00:04:30,326
къщата вече не това,
което си мислеше, че е и това ти

106
00:04:30,326 --> 00:04:33,124
позволява да се
оттеглиш от договора

107
00:04:33,124 --> 00:04:35,834
и да си получиш
обратно депозита.

108
00:04:35,834 --> 00:04:36,955
Освен тези,

109
00:04:36,955 --> 00:04:39,325
други непредвидени
обстоятелства са... Например

110
00:04:39,325 --> 00:04:41,275
мислиш, че ще получиш
300 000 долара.

111
00:04:41,275 --> 00:04:43,859
Може би си спестил
достатъчно за депозит.

112
00:04:43,859 --> 00:04:45,424
Спестил си 20
процента от сумата,

113
00:04:45,424 --> 00:04:48,474
тоест 60 000 долара

114
00:04:48,474 --> 00:04:51,242
или може би дори
70 или 80 хиляди долара,

115
00:04:51,242 --> 00:04:53,892
защото имаш нужда и от
пари по затваряне на сделката,

116
00:04:53,892 --> 00:04:55,441
което ще обсъдим
в други видеа,

117
00:04:55,441 --> 00:04:57,458
и за да купиш мебели...

118
00:04:57,458 --> 00:05:00,491
Каквато и да е причината,
спестената сума е 70 или 80 хиляди,

119
00:05:00,491 --> 00:05:03,058
но ще трябва да заемеш
остатъка от парите.

120
00:05:03,058 --> 00:05:04,390
И ще трябва да
изтеглиш заем.

121
00:05:04,390 --> 00:05:05,808
Банката пише писмо, в което

122
00:05:05,808 --> 00:05:08,259
казва, че според дохода
и кредитната ти история,

123
00:05:08,259 --> 00:05:11,858
са удобрили предварително заема
и затова вероятно

124
00:05:11,858 --> 00:05:13,775
ще го получиш.

125
00:05:13,775 --> 00:05:16,441
Но това не е същото като
реално да получиш заема.

126
00:05:16,441 --> 00:05:18,992
Нещо може да се случи и
банката да забележи, че

127
00:05:18,992 --> 00:05:20,540
са пропуснали нещо

128
00:05:20,540 --> 00:05:22,691
или финансовите ти
условия може да се променят

129
00:05:22,691 --> 00:05:24,741
във времето между
предварителното удобрение

130
00:05:24,741 --> 00:05:27,660
и реалното получаване
на заема.

131
00:05:27,660 --> 00:05:29,540
Друго типично
непредвидено обстоятелство

132
00:05:29,540 --> 00:05:31,776
би било финансово,
в което казваш

133
00:05:31,776 --> 00:05:34,224
"Виж, наистина искам
да купя тази къща,

134
00:05:34,224 --> 00:05:36,358
но е ясно, че
няма да успея,

135
00:05:36,358 --> 00:05:38,841
освен ако не
получа финансиране.

136
00:05:38,841 --> 00:05:40,575
Други неща, които
може да включиш са

137
00:05:40,575 --> 00:05:43,077
неща като застраховка.

138
00:05:43,077 --> 00:05:45,540
Защо пък застраховката е
непредвидено обстоятелство?

139
00:05:45,540 --> 00:05:47,207
Тя е по-малко срещана,

140
00:05:47,207 --> 00:05:48,742
затова ще сложа
звездичка тук.

141
00:05:48,742 --> 00:05:52,075
Добре, може да е на място с
чести наводнения и предният

142
00:05:52,075 --> 00:05:53,441
собственик
се е застраховал,

143
00:05:53,441 --> 00:05:54,608
тъй като вече е бил

144
00:05:54,608 --> 00:05:57,041
собственик, но сега
застрахователната компания не

145
00:05:57,041 --> 00:05:59,257
застрахова къщата, защото
е прекалено склонна

146
00:05:59,257 --> 00:06:00,325
към наводнения.

147
00:06:00,325 --> 00:06:02,570
Затова застраховката
е такова обстоятелство.

148
00:06:02,570 --> 00:06:05,992
Също, има ясен собственик -
нещо, което очевидно ще ти

149
00:06:05,992 --> 00:06:10,075
трябва, ако искаш да
купиш къщата или от което

150
00:06:10,075 --> 00:06:12,025
вероятно ще се нуждаеш -

151
00:06:12,025 --> 00:06:14,724
но има други видеа, в които
говорим за това.

152
00:06:14,724 --> 00:06:17,044
Това са неща, които,
ако по някаква причина

153
00:06:17,044 --> 00:06:21,241
пропаднат, договорът ти
позволява да се оттеглиш.

154
00:06:21,241 --> 00:06:23,410
Обаче ако пазарът на
имоти е нагорещен

155
00:06:23,410 --> 00:06:25,441
и има много хора,
предлагащи оферти за

156
00:06:25,441 --> 00:06:27,908
един и същ имот, а
някои от тях предлагат

157
00:06:27,908 --> 00:06:30,841
доста привлекателни оферти

158
00:06:30,841 --> 00:06:32,576
като да платят в брой или

159
00:06:32,576 --> 00:06:33,874
да предложат и
други неща,

160
00:06:33,874 --> 00:06:38,425
тогава е нормално да включиш
по-малко непредвидени обстоятелства,

161
00:06:38,425 --> 00:06:40,441
защото все пак продавачът

162
00:06:40,441 --> 00:06:44,108
иска най-сериозния купувач
и ако някой е съгласен

163
00:06:44,108 --> 00:06:46,908
да се откаже от непредвидените
обстоятелства в договора си

164
00:06:46,908 --> 00:06:48,707
и казва "Знам, че
звучи налудничаво,

165
00:06:48,707 --> 00:06:51,103
но много искам
да взема тази къща

166
00:06:51,103 --> 00:06:53,026
в каквото и
състояние да е."

167
00:06:53,026 --> 00:06:55,359
Това е доста по-привлекателно
за продавача,

168
00:06:55,359 --> 00:06:58,110
защото смята, че сделката

169
00:06:58,110 --> 00:07:00,741
няма да се развали,
заради нещо непредвидено.

170
00:07:00,741 --> 00:07:02,957
Но това е в много, много
нагорещен пазар.

171
00:07:02,957 --> 00:07:04,525
Ако си в нормален пазар на имоти,

172
00:07:04,525 --> 00:07:06,840
предлагам да говориш с брокери
или други хора

173
00:07:06,840 --> 00:07:07,475
в индустрията,

174
00:07:07,475 --> 00:07:09,641
за да разбереш какъв
точно е пазарът сега.

175
00:07:09,641 --> 00:07:11,858
По-често срещано е
да включиш подобни неща

176
00:07:11,858 --> 00:07:16,401
и най-вече инспекции,
финансиране и правото на собственост.

177
00:07:16,401 --> 00:07:17,576
Последната част е -

178
00:07:17,576 --> 00:07:19,525
и покривам доста подробности, а

179
00:07:19,525 --> 00:07:20,992
в други видеа
може да погледнем

180
00:07:20,992 --> 00:07:22,641
истински договор
за предложение -

181
00:07:22,641 --> 00:07:25,567
че може би искаш да махнеш
датата за затваряне на сделката.

182
00:07:28,675 --> 00:07:30,584
И може би този договор

183
00:07:30,584 --> 00:07:33,784
е направен, да кажем, на

184
00:07:33,784 --> 00:07:38,664
15-ти октомври 2015

185
00:07:38,664 --> 00:07:40,284
и да кажем, че искаш
да затвориш,

186
00:07:40,284 --> 00:07:42,100
тоест искаш всичко
да е готово

187
00:07:42,100 --> 00:07:44,418
и да дадеш на продавача

188
00:07:44,418 --> 00:07:46,618
цялата сума

189
00:07:46,618 --> 00:07:48,784
и да получиш правото на
собственост над къщата

190
00:07:48,784 --> 00:07:50,901
например след два месеца,

191
00:07:50,901 --> 00:07:55,803
тоест на 12-ти декември 2015.

192
00:07:55,803 --> 00:07:58,784
А от гледната точка на продавача:

193
00:07:58,784 --> 00:08:01,517
колкото по-близо е датата на затваряне,

194
00:08:01,517 --> 00:08:04,683
толкова по-уверени са, че
сделката ще се осъществи.

195
00:08:04,683 --> 00:08:07,571
Затова за да направиш офертата
си изкушителна за продавача,

196
00:08:07,571 --> 00:08:10,668
ще имаш възможно най-малко
непредвидени обстоятелства

197
00:08:10,668 --> 00:08:13,217
и ще направиш датата за
затваряне възможно най-скоро,

198
00:08:13,217 --> 00:08:15,967
но ако не е супер нагорещен
пазар на недвижими имоти,

199
00:08:15,967 --> 00:08:18,133
няма да е нужно да
рискуваш да имаш проблеми,

200
00:08:18,133 --> 00:08:20,668
а е доста благоразумно
да проведеш инспекции

201
00:08:20,668 --> 00:08:22,551
и да включиш точка за
непредвидени

202
00:08:22,551 --> 00:08:25,001
обстоятелства за тези неща

203
00:08:25,001 --> 00:08:27,054
дори и да не са напълно същите.