WEBVTT

00:00:00.486 --> 00:00:01.615
Да кажем, че тази къща

00:00:01.615 --> 00:00:03.332
е била на пазара за
няколко седмици

00:00:03.332 --> 00:00:07.403
и исканата сума
е 310 000 долара.

00:00:07.403 --> 00:00:08.815
Казваш
"Добре, това изглежда

00:00:08.815 --> 00:00:10.070
като къщата..."
Ти искаш да

00:00:10.070 --> 00:00:11.282
купиш къща и
казваш "Това

00:00:11.282 --> 00:00:13.252
е къщата, в която мога
да си представя да

00:00:13.252 --> 00:00:14.648
живеем аз и семейството ми.

00:00:14.648 --> 00:00:16.116
Бих искал да купя
тази къща."

00:00:16.116 --> 00:00:17.416
Но знаеш, че с
тази цена

00:00:17.416 --> 00:00:19.115
тя е на пазара от
няколко седмици.

00:00:19.115 --> 00:00:20.866
Мислиш, че може да
изкараш по-изгодна

00:00:20.866 --> 00:00:23.665
сделка, затова правиш
предложение.

00:00:23.665 --> 00:00:26.866
Решаваш да направиш
оферта за,

00:00:26.866 --> 00:00:31.332
да кажем, за малко
по-малко - за 300 000 долара.

00:00:31.332 --> 00:00:33.348
И въпросът е как ти

00:00:33.348 --> 00:00:35.436
или агентът ти процедира с

00:00:35.436 --> 00:00:38.678
предлагането на оферта?

00:00:38.678 --> 00:00:40.031
Процедурата не е просто

00:00:40.031 --> 00:00:42.998
да отидеш при
продавача или агента му

00:00:42.998 --> 00:00:45.698
и да кажеш, че ще
предложиш 300 000 долара,

00:00:45.698 --> 00:00:48.303
защото няма как да знаят
дали си сериозен.

00:00:48.303 --> 00:00:49.666
Не знаят дали всъщност

00:00:49.666 --> 00:00:52.081
имаш парите да го направиш,
дали си в позицията

00:00:52.081 --> 00:00:54.148
да го направиш или
дали просто

00:00:54.148 --> 00:00:57.616
се шегуваш или
им губиш времето.

00:00:57.616 --> 00:00:59.597
И за да докажеш, че
не им губиш времето,

00:00:59.597 --> 00:01:03.005
създаваш или попълваш

00:01:03.005 --> 00:01:05.561
договор за оферта.

00:01:06.500 --> 00:01:08.097
Нека помислим какво трябва или

00:01:08.097 --> 00:01:11.555
какво би съдържал един
договор за оферта.

00:01:16.279 --> 00:01:21.169
Затова вероятно агентът ти,
ако използваш агент

00:01:21.169 --> 00:01:22.919
или пък брокерът,

00:01:22.919 --> 00:01:25.567
или дори ти можеш да откриеш
такъв формуляр по интернет,

00:01:25.567 --> 00:01:28.451
ще създадеш договор

00:01:28.451 --> 00:01:31.233
и има основна информация,
която искаш да включиш.

00:01:31.233 --> 00:01:33.867
Очевидно би ти
трябвала информация

00:01:33.867 --> 00:01:36.412
за имота,

00:01:36.412 --> 00:01:39.419
адреса на имота,

00:01:39.419 --> 00:01:42.523
купувача - ти,

00:01:42.523 --> 00:01:45.583
тоест купувача и продавача.

00:01:45.583 --> 00:01:46.751
Това е,
за да е ясно

00:01:46.751 --> 00:01:48.201
за какво се
отнася договора.

00:01:48.201 --> 00:01:49.300
Той е относно имота

00:01:49.300 --> 00:01:52.766
и кой става част
от този договор,

00:01:52.766 --> 00:01:53.800
а след това
ще включиш

00:01:53.800 --> 00:01:56.468
информация за самата оферта -

00:01:56.468 --> 00:01:59.284
тоест, ще пеиложиш
и твоето предложение.

00:01:59.284 --> 00:02:03.668
Ще кажеш, че
предлагаш 300 000 долара.

00:02:08.084 --> 00:02:09.368
И след това
ще докажеш, че

00:02:09.368 --> 00:02:11.869
не просто се шегуваш с тях,

00:02:11.869 --> 00:02:13.251
че си сериозен за офертата.

00:02:13.251 --> 00:02:17.229
Предложението е направено
сериозно и затова ще

00:02:17.229 --> 00:02:20.315
дадеш депозит, когато
създаваш договора за оферта

00:02:20.315 --> 00:02:23.171
или по-скоро е обичайно
да дадеш депозит, който

00:02:23.986 --> 00:02:24.865
ще варира.

00:02:24.865 --> 00:02:26.283
По-голям депозит е
по-добре,

00:02:26.283 --> 00:02:28.514
защото показва, че си

00:02:28.514 --> 00:02:30.617
наистина сериозен,
че всъщност ще

00:02:30.617 --> 00:02:32.664
изпълниш офертата
от договора.

00:02:32.664 --> 00:02:35.883
Типично е за тези депозити
да бъдат някъде между...

00:02:35.883 --> 00:02:38.449
Виждал съм един процент,
два процента, три процента,

00:02:38.449 --> 00:02:41.483
четири, пет процента или
дори реална цена на къщата.

00:02:41.483 --> 00:02:43.831
Най-често съм виждал
три процента, но не е

00:02:43.831 --> 00:02:45.083
задължително
да бъдат три.

00:02:45.083 --> 00:02:47.865
То е просто индикатор
за продавача, че

00:02:47.865 --> 00:02:49.304
си сериозен за офертата.

00:02:49.304 --> 00:02:51.232
Затова ще напишеш чек,

00:02:51.232 --> 00:02:53.005
заедно с договора,

00:02:53.005 --> 00:02:55.565
за, да кажем, три процента
от предложената цена.

00:02:55.565 --> 00:02:58.209
Три процента от
300 000 долара са

00:02:58.209 --> 00:03:03.182
9000 - тоест чек за
9000 долара.

00:03:03.182 --> 00:03:04.714
На някои места
не е в проценти.

00:03:04.714 --> 00:03:06.649
Някои хора казват
"Просто дай 1000 долара

00:03:06.649 --> 00:03:09.049
или 2000", колкото и да е.

00:03:09.049 --> 00:03:11.649
Но тези пари...
Да повторя - това е чек,

00:03:11.649 --> 00:03:13.664
който подписваш
с договора за офертата.

00:03:13.664 --> 00:03:16.149
Това показва, че си сериозен
за предложението ти и че

00:03:16.149 --> 00:03:17.900
дори поради
някаква причина да не

00:03:17.900 --> 00:03:21.098
можеш да изпълниш договора,
продавачът ще може

00:03:21.098 --> 00:03:23.331
да задържи парите и затова

00:03:23.331 --> 00:03:28.072
така показваш, че офертата
ти е сериозна.

00:03:28.533 --> 00:03:31.534
Това показва, че
си сериозен и че

00:03:31.534 --> 00:03:32.965
трябва да те
вземат насериозно

00:03:32.965 --> 00:03:35.116
и че е по-добре
да продължат с процеса

00:03:35.116 --> 00:03:39.415
по завършване на покупката,

00:03:39.415 --> 00:03:42.670
а в бъдещи видеа, че говорим
повече относно как става това.

00:03:42.670 --> 00:03:43.865
Сега може би си мислиш

00:03:43.865 --> 00:03:45.803
"Няма как просто
да купя имота направо.

00:03:45.803 --> 00:03:47.566
Разгледах дома, харесва ми.

00:03:47.566 --> 00:03:49.065
Харесвам квартала,
изглежда в

00:03:49.065 --> 00:03:51.248
добро състояние, но
не знам със сигурност дали

00:03:51.248 --> 00:03:52.181
е в добро
състояние,

00:03:52.181 --> 00:03:54.381
освен ако не го инспектирам,

00:03:54.381 --> 00:03:56.900
освен ако не
повикам експерти,

00:03:56.900 --> 00:03:59.613
които да ме уверят, че е
в добро състояние."

00:03:59.613 --> 00:04:02.232
И за да се увериш,
обичайната процедура е да

00:04:02.232 --> 00:04:06.845
добавиш план за непредвидени
обстоятелства в договора.

00:04:10.570 --> 00:04:12.767
Най-често срещаните такива са

00:04:12.767 --> 00:04:16.546
инспекции, защото
може да искаш да

00:04:16.546 --> 00:04:20.537
инспектираш за термити,
за основи,

00:04:20.537 --> 00:04:23.428
да инспектираш водопроводната
или електрическата система,

00:04:23.428 --> 00:04:25.296
за да се увериш, че
всичко е наред.

00:04:25.296 --> 00:04:27.579
Ако нещо не е наред
при инспекцията,

00:04:27.579 --> 00:04:30.326
къщата вече не това,
което си мислеше, че е и това ти

00:04:30.326 --> 00:04:33.124
позволява да се
оттеглиш от договора

00:04:33.124 --> 00:04:35.834
и да си получиш
обратно депозита.

00:04:35.834 --> 00:04:36.955
Освен тези,

00:04:36.955 --> 00:04:39.325
други непредвидени
обстоятелства са... Например

00:04:39.325 --> 00:04:41.275
мислиш, че ще получиш
300 000 долара.

00:04:41.275 --> 00:04:43.859
Може би си спестил
достатъчно за депозит.

00:04:43.859 --> 00:04:45.424
Спестил си 20
процента от сумата,

00:04:45.424 --> 00:04:48.474
тоест 60 000 долара

00:04:48.474 --> 00:04:51.242
или може би дори
70 или 80 хиляди долара,

00:04:51.242 --> 00:04:53.892
защото имаш нужда и от
пари по затваряне на сделката,

00:04:53.892 --> 00:04:55.441
което ще обсъдим
в други видеа,

00:04:55.441 --> 00:04:57.458
и за да купиш мебели...

00:04:57.458 --> 00:05:00.491
Каквато и да е причината,
спестената сума е 70 или 80 хиляди,

00:05:00.491 --> 00:05:03.058
но ще трябва да заемеш
остатъка от парите.

00:05:03.058 --> 00:05:04.390
И ще трябва да
изтеглиш заем.

00:05:04.390 --> 00:05:05.808
Банката пише писмо, в което

00:05:05.808 --> 00:05:08.259
казва, че според дохода
и кредитната ти история,

00:05:08.259 --> 00:05:11.858
са удобрили предварително заема
и затова вероятно

00:05:11.858 --> 00:05:13.775
ще го получиш.

00:05:13.775 --> 00:05:16.441
Но това не е същото като
реално да получиш заема.

00:05:16.441 --> 00:05:18.992
Нещо може да се случи и
банката да забележи, че

00:05:18.992 --> 00:05:20.540
са пропуснали нещо

00:05:20.540 --> 00:05:22.691
или финансовите ти
условия може да се променят

00:05:22.691 --> 00:05:24.741
във времето между
предварителното удобрение

00:05:24.741 --> 00:05:27.660
и реалното получаване
на заема.

00:05:27.660 --> 00:05:29.540
Друго типично
непредвидено обстоятелство

00:05:29.540 --> 00:05:31.776
би било финансово,
в което казваш

00:05:31.776 --> 00:05:34.224
"Виж, наистина искам
да купя тази къща,

00:05:34.224 --> 00:05:36.358
но е ясно, че
няма да успея,

00:05:36.358 --> 00:05:38.841
освен ако не
получа финансиране.

00:05:38.841 --> 00:05:40.575
Други неща, които
може да включиш са

00:05:40.575 --> 00:05:43.077
неща като застраховка.

00:05:43.077 --> 00:05:45.540
Защо пък застраховката е
непредвидено обстоятелство?

00:05:45.540 --> 00:05:47.207
Тя е по-малко срещана,

00:05:47.207 --> 00:05:48.742
затова ще сложа
звездичка тук.

00:05:48.742 --> 00:05:52.075
Добре, може да е на място с
чести наводнения и предният

00:05:52.075 --> 00:05:53.441
собственик
се е застраховал,

00:05:53.441 --> 00:05:54.608
тъй като вече е бил

00:05:54.608 --> 00:05:57.041
собственик, но сега
застрахователната компания не

00:05:57.041 --> 00:05:59.257
застрахова къщата, защото
е прекалено склонна

00:05:59.257 --> 00:06:00.325
към наводнения.

00:06:00.325 --> 00:06:02.570
Затова застраховката
е такова обстоятелство.

00:06:02.570 --> 00:06:05.992
Също, има ясен собственик -
нещо, което очевидно ще ти

00:06:05.992 --> 00:06:10.075
трябва, ако искаш да
купиш къщата или от което

00:06:10.075 --> 00:06:12.025
вероятно ще се нуждаеш -

00:06:12.025 --> 00:06:14.724
но има други видеа, в които
говорим за това.

00:06:14.724 --> 00:06:17.044
Това са неща, които,
ако по някаква причина

00:06:17.044 --> 00:06:21.241
пропаднат, договорът ти
позволява да се оттеглиш.

00:06:21.241 --> 00:06:23.410
Обаче ако пазарът на
имоти е нагорещен

00:06:23.410 --> 00:06:25.441
и има много хора,
предлагащи оферти за

00:06:25.441 --> 00:06:27.908
един и същ имот, а
някои от тях предлагат

00:06:27.908 --> 00:06:30.841
доста привлекателни оферти

00:06:30.841 --> 00:06:32.576
като да платят в брой или

00:06:32.576 --> 00:06:33.874
да предложат и
други неща,

00:06:33.874 --> 00:06:38.425
тогава е нормално да включиш
по-малко непредвидени обстоятелства,

00:06:38.425 --> 00:06:40.441
защото все пак продавачът

00:06:40.441 --> 00:06:44.108
иска най-сериозния купувач
и ако някой е съгласен

00:06:44.108 --> 00:06:46.908
да се откаже от непредвидените
обстоятелства в договора си

00:06:46.908 --> 00:06:48.707
и казва "Знам, че
звучи налудничаво,

00:06:48.707 --> 00:06:51.103
но много искам
да взема тази къща

00:06:51.103 --> 00:06:53.026
в каквото и
състояние да е."

00:06:53.026 --> 00:06:55.359
Това е доста по-привлекателно
за продавача,

00:06:55.359 --> 00:06:58.110
защото смята, че сделката

00:06:58.110 --> 00:07:00.741
няма да се развали,
заради нещо непредвидено.

00:07:00.741 --> 00:07:02.957
Но това е в много, много
нагорещен пазар.

00:07:02.957 --> 00:07:04.525
Ако си в нормален пазар на имоти,

00:07:04.525 --> 00:07:06.840
предлагам да говориш с брокери
или други хора

00:07:06.840 --> 00:07:07.475
в индустрията,

00:07:07.475 --> 00:07:09.641
за да разбереш какъв
точно е пазарът сега.

00:07:09.641 --> 00:07:11.858
По-често срещано е
да включиш подобни неща

00:07:11.858 --> 00:07:16.401
и най-вече инспекции,
финансиране и правото на собственост.

00:07:16.401 --> 00:07:17.576
Последната част е -

00:07:17.576 --> 00:07:19.525
и покривам доста подробности, а

00:07:19.525 --> 00:07:20.992
в други видеа
може да погледнем

00:07:20.992 --> 00:07:22.641
истински договор
за предложение -

00:07:22.641 --> 00:07:25.567
че може би искаш да махнеш
датата за затваряне на сделката.

00:07:28.675 --> 00:07:30.584
И може би този договор

00:07:30.584 --> 00:07:33.784
е направен, да кажем, на

00:07:33.784 --> 00:07:38.664
15-ти октомври 2015

00:07:38.664 --> 00:07:40.284
и да кажем, че искаш
да затвориш,

00:07:40.284 --> 00:07:42.100
тоест искаш всичко
да е готово

00:07:42.100 --> 00:07:44.418
и да дадеш на продавача

00:07:44.418 --> 00:07:46.618
цялата сума

00:07:46.618 --> 00:07:48.784
и да получиш правото на
собственост над къщата

00:07:48.784 --> 00:07:50.901
например след два месеца,

00:07:50.901 --> 00:07:55.803
тоест на 12-ти декември 2015.

00:07:55.803 --> 00:07:58.784
А от гледната точка на продавача:

00:07:58.784 --> 00:08:01.517
колкото по-близо е датата на затваряне,

00:08:01.517 --> 00:08:04.683
толкова по-уверени са, че
сделката ще се осъществи.

00:08:04.683 --> 00:08:07.571
Затова за да направиш офертата
си изкушителна за продавача,

00:08:07.571 --> 00:08:10.668
ще имаш възможно най-малко
непредвидени обстоятелства

00:08:10.668 --> 00:08:13.217
и ще направиш датата за
затваряне възможно най-скоро,

00:08:13.217 --> 00:08:15.967
но ако не е супер нагорещен
пазар на недвижими имоти,

00:08:15.967 --> 00:08:18.133
няма да е нужно да
рискуваш да имаш проблеми,

00:08:18.133 --> 00:08:20.668
а е доста благоразумно
да проведеш инспекции

00:08:20.668 --> 00:08:22.551
и да включиш точка за
непредвидени

00:08:22.551 --> 00:08:25.001
обстоятелства за тези неща

00:08:25.001 --> 00:08:27.054
дори и да не са напълно същите.