1
00:00:00,000 --> 00:00:01,198
♪ [musique] ♪

2
00:00:11,222 --> 00:00:14,703
[Tyler] Alex, nous sommes économistes.
Les gens me demandent souvent :

3
00:00:14,703 --> 00:00:18,480
que savons-nous sur l'investissement et
le conseil en investissement ?

4
00:00:18,568 --> 00:00:20,258
Nous avons déjà parlé des actions,

5
00:00:20,449 --> 00:00:23,219
mais y a-t-il autre chose 
à transmettre aux gens ?

6
00:00:23,655 --> 00:00:25,353
[Alex] Parlons un peu du logement,

7
00:00:25,599 --> 00:00:28,781
car c'est un domaine qui suscite
une foule de mythes.

8
00:00:28,837 --> 00:00:31,535
Aux États-Unis, cela fait partie
du rêve américain.

9
00:00:31,734 --> 00:00:35,892
Et selon moi, les gens ne se rendent pas
compte qu'à long terme,

10
00:00:36,067 --> 00:00:39,122
rien ne garantit que les prix
de l'immobilier vont augmenter.

11
00:00:39,360 --> 00:00:42,805
Nous avons vu lors de la crise financière
que les prix avaient chuté.

12
00:00:43,100 --> 00:00:45,901
Mais les gens ont toujours 
cette idée en tête

13
00:00:45,902 --> 00:00:48,047
qu'il n'y aura plus de terres disponibles,

14
00:00:48,153 --> 00:00:50,949
et qu'à long terme, le prix
des maisons devra augmenter.

15
00:00:51,100 --> 00:00:53,361
Et notre compréhension 
des actifs nous a appris

16
00:00:53,385 --> 00:00:57,306
qu'il ne faut pas s'attendre à ce que
votre maison soit un bon investissement.

17
00:00:57,680 --> 00:01:00,060
N'y a-t-il pas une raison fiscale
derrière l’achat ?

18
00:01:00,204 --> 00:01:02,275
Si je contracte un prêt hypothécaire,

19
00:01:02,399 --> 00:01:05,684
que je paie des impôts sur le revenu
et que j'énumère mes déductions,

20
00:01:05,895 --> 00:01:10,054
Je peux amortir une grande partie
des intérêts et récupérer un peu d'argent.

21
00:01:10,108 --> 00:01:13,022
Ce serait dès lors moins cher
ou plus avantageux

22
00:01:13,022 --> 00:01:15,017
d'acheter la maison
en raison des impôts.

23
00:01:15,027 --> 00:01:18,026
N'oubliez pas qu'une grande partie
de cet avantage fiscal

24
00:01:18,026 --> 00:01:20,402
sera captée non pas par l'acheteur,

25
00:01:20,521 --> 00:01:21,633
mais par le vendeur.

26
00:01:21,775 --> 00:01:25,314
Il faut comprendre que l'avantage fiscal
fait monter les prix des maisons.

27
00:01:25,433 --> 00:01:28,099
Il est déjà intégré 
dans un prix plus élevé,

28
00:01:28,202 --> 00:01:31,380
de sorte que vous, l'acheteur,
n'en tirez pas toujours profit.

29
00:01:31,380 --> 00:01:32,798
Souvent, c'est le vendeur.

30
00:01:32,886 --> 00:01:35,116
Oui, mais voyez cela
en termes d'élasticité.

31
00:01:35,267 --> 00:01:38,769
Disons que je vis dans une région,
au Texas ou en Floride par exemple,

32
00:01:38,886 --> 00:01:43,044
où j'obtiens cet allégement fiscal qui
augmente la demande de logements.

33
00:01:43,290 --> 00:01:46,996
Mais les fournisseurs construisent plus
de maisons et font reculer le prix.

34
00:01:47,297 --> 00:01:49,849
Et il semble en fait que
dans beaucoup d'états,

35
00:01:49,849 --> 00:01:53,429
l'acheteur devrait bénéficier largement
de cet allégement fiscal. Oui, Non?

36
00:01:53,429 --> 00:01:56,886
Si seulement il y avait plus d'endroits
comme ça aux États-Unis,

37
00:01:57,040 --> 00:01:58,560
j'aurais tendance à être d'accord.

38
00:01:58,627 --> 00:02:02,230
Mais un des principaux problèmes
aux États-Unis aujourd'hui est que

39
00:02:02,246 --> 00:02:04,965
la demande de logements croît
et dans des endroits comme

40
00:02:04,965 --> 00:02:07,483
San Francisco, New York ou Boston,

41
00:02:07,484 --> 00:02:11,101
où il est impossible d'obtenir des permis
pour construire plus de logements.

42
00:02:11,164 --> 00:02:12,588
Et quand la demande augmente,

43
00:02:12,644 --> 00:02:15,454
cela signifie que le prix 
de la maison augmente.

44
00:02:15,715 --> 00:02:19,087
Ainsi, tous ces avantages,
qu'ils proviennent du système fiscal

45
00:02:19,111 --> 00:02:23,125
ou de personnes souhaitant 
s'installer à San Francisco,

46
00:02:23,159 --> 00:02:25,270
vont aux propriétaires terriens.

47
00:02:25,302 --> 00:02:28,589
Et cela constitue en fait un gros problème
aux États-Unis aujourd'hui.

48
00:02:28,633 --> 00:02:31,259
Il y a une raison de stabilité
pour posséder une maison.

49
00:02:31,376 --> 00:02:34,452
Supposons que vous ayez 37 ans
et deux enfants scolarisés.

50
00:02:34,471 --> 00:02:36,860
Vous voulez qu'ils aillent
dans un bon district scolaire.

51
00:02:36,900 --> 00:02:39,324
Vous craignez qu'on dise :
« Il faudra déménager. »

52
00:02:39,324 --> 00:02:42,032
Vous voulez arranger votre jardin
comme bon vous semble

53
00:02:42,101 --> 00:02:44,898
et vous voulez éviter d'avoir à renégocier
un contrat de location.

54
00:02:44,950 --> 00:02:48,418
Tous ces facteurs plaident en faveur
de l'achat d'une maison.

55
00:02:48,602 --> 00:02:50,851
Je pense que vous avez raison,
pour ces gens-là.

56
00:02:50,958 --> 00:02:54,187
Mais il faut garder à l'esprit
qu'en moyenne,

57
00:02:54,385 --> 00:02:57,276
une maison ne sera pas
un bon investissement financier.

58
00:02:57,496 --> 00:03:00,813
Vous devez donc précisément
faire partie de ceux

59
00:03:00,996 --> 00:03:04,830
qui veulent plus de stabilité,
davantage que la moyenne des gens.

60
00:03:04,973 --> 00:03:07,457
Dans ce cas, l'achat d'une maison
sera avantageux.

61
00:03:07,591 --> 00:03:09,170
Et, gardez à l'esprit que,

62
00:03:09,444 --> 00:03:12,309
dans une maison,
si le chauffage tombe en panne

63
00:03:12,309 --> 00:03:14,571
et il faut réparer,
vous avez là un gros pépin.

64
00:03:14,571 --> 00:03:17,726
Si la foudre frappe la maison
et qu'il faut réparer le toit,

65
00:03:17,726 --> 00:03:19,615
ça aussi représente une grosse dépense.

66
00:03:19,775 --> 00:03:21,504
Alors, lorsque les gens disent :

67
00:03:21,504 --> 00:03:23,800
« je ne me soucie que 
de la hausse du loyer. »

68
00:03:24,098 --> 00:03:25,193
Bon, très bien.

69
00:03:25,389 --> 00:03:27,739
Ils ont beau s'en inquiéter,
n'oubliez pas que

70
00:03:27,739 --> 00:03:31,139
vous devez également songer
à remplacer le toit tous les 20 ans.

71
00:03:31,139 --> 00:03:34,591
C'est donc une question marginale,
dites-vous. Comme à la marge,

72
00:03:34,765 --> 00:03:37,900
avez-vous plus besoin de l'allègement
fiscal que l'acheteur type ?

73
00:03:38,036 --> 00:03:38,861
À la marge,

74
00:03:38,869 --> 00:03:42,519
appréciez-vous davantage un bon
district scolaire que l'acheteur type?

75
00:03:42,729 --> 00:03:43,800
Et à la marge,

76
00:03:43,820 --> 00:03:45,783
savez-vous mieux réparer
le toit endommagé

77
00:03:45,800 --> 00:03:48,768
ou embaucher quelqu'un pour le faire
que l'acheteur moyen?

78
00:03:48,772 --> 00:03:52,409
Cela peut vous concerner, ou non,
mais est-ce la bonne façon d'y réfléchir?

79
00:03:52,710 --> 00:03:55,186
En effet. Donc pour bénéficier
de l'avantage fiscal,

80
00:03:55,298 --> 00:03:57,829
vous devez avoir un revenu
supérieur à la moyenne.

81
00:03:57,900 --> 00:04:00,352
Vous devez énumérer vos déductions.

82
00:04:00,404 --> 00:04:03,571
Si vous ne faites pas partie
de la classe moyenne supérieure,

83
00:04:03,608 --> 00:04:05,617
vous n'obtiendrez pas cet avantage fiscal.

84
00:04:05,622 --> 00:04:08,450
Si vous n'avez qu'un enfant,
l'école importe peut-être moins.

85
00:04:08,450 --> 00:04:12,292
Il en faut sans doute deux pour tirer
réellement profit de la scolarité.

86
00:04:12,366 --> 00:04:15,965
Alors oui, vous devez réfléchir à la façon
dont vous différez de la moyenne.

87
00:04:15,965 --> 00:04:19,221
Si vous voulez acheter une maison,
il faut aimer acheter une maison.

88
00:04:19,522 --> 00:04:23,133
Je pense que les gens doivent
prendre l'habitude d'épargner,

89
00:04:23,266 --> 00:04:25,907
car nous sommes programmés
pour penser au moment présent,

90
00:04:25,907 --> 00:04:27,207
nous manquons de patience.

91
00:04:27,207 --> 00:04:30,931
Peut-être sommes-nous trop peu évolués
pour penser à un avenir plus lointain.

92
00:04:31,196 --> 00:04:32,491
Si vous achetez une maison,

93
00:04:32,500 --> 00:04:34,896
si vous la remboursez au bout de 30 ans,

94
00:04:34,896 --> 00:04:37,308
ou si l'on espère 15 ans,
vous possédez un bien.

95
00:04:37,317 --> 00:04:38,787
En attendant, vous économisez

96
00:04:38,809 --> 00:04:41,882
vous adoptez une routine qui
ne ressemble pas à de l'épargne.

97
00:04:42,023 --> 00:04:45,291
C'est plus de l'épargne que
si vous payez un loyer tous les mois.

98
00:04:45,363 --> 00:04:47,093
Peut-être s'agit-il de nos défauts.

99
00:04:47,094 --> 00:04:50,458
Nous devons nous cantonner
dans un régime d'épargne plus élevé,

100
00:04:50,459 --> 00:04:52,920
et ce serait une autre raison
d'acheter une maison.

101
00:04:52,959 --> 00:04:56,514
Oui, je pense que l'argument
de l'épargne offre quelque chose.

102
00:04:56,810 --> 00:05:00,111
Mais il y a un gros problème, surtout
aux États-Unis aujourd'hui,

103
00:05:00,135 --> 00:05:04,620
et c'est qu'il y a une telle incitation
à acheter une maison sans mise de fonds,

104
00:05:04,620 --> 00:05:06,389
même après la crise financière.

105
00:05:06,755 --> 00:05:08,930
Si vous êtes vraiment
préoccupé par l'épargne,

106
00:05:09,110 --> 00:05:12,312
l'essentiel est d'avoir 
20 % de mise de fonds.

107
00:05:12,469 --> 00:05:14,229
Alors économisez pour cet acompte.

108
00:05:14,593 --> 00:05:16,545
Et c'est vraiment ce qui va être

109
00:05:16,569 --> 00:05:19,665
l'aspect de l'épargne
pour l'achat d'une maison.

110
00:05:19,939 --> 00:05:22,969
Vous savez, le meilleur conseil 
que je donnerais aux gens

111
00:05:22,969 --> 00:05:25,543
est d'être juste du côté
le plus riche de l'équation,

112
00:05:25,694 --> 00:05:27,805
afin de justifier l'achat d'une maison.

113
00:05:27,978 --> 00:05:32,780
N'oubliez pas notre règle d'investissement
précédente: Diversifier à tout prix.

114
00:05:33,066 --> 00:05:34,791
Et pourtant, en matière de logement,

115
00:05:34,851 --> 00:05:39,359
les gens sont incités à placer une grande
partie de leurs avoirs dans un seul actif,

116
00:05:39,446 --> 00:05:41,200
dans un seul endroit du pays.

117
00:05:41,350 --> 00:05:43,042
Ce choix peut s'avérer désastreux.

118
00:05:43,192 --> 00:05:45,776
Si vous vivez dans une petite ville
avec un seul employeur,

119
00:05:45,882 --> 00:05:48,675
et vous avez une maison et
cet employeur fait faillite,

120
00:05:48,948 --> 00:05:50,769
le prix de l'immobilier va chuter,

121
00:05:50,770 --> 00:05:53,802
vous risquez de perdre votre emploi,
vos revenus diminueront,

122
00:05:54,080 --> 00:05:56,373
et tout ça va se passer
de manière concentrée

123
00:05:56,532 --> 00:05:58,599
au même endroit et en une seule fois.

124
00:05:59,668 --> 00:06:01,301
[Narrateur] Qu'en pensez-vous?

125
00:06:01,301 --> 00:06:04,645
Pour voir les épisodes précédents
d'Econ Duel, consultez nos playlists.

126
00:06:04,645 --> 00:06:06,959
Si vous désirez plus
de conseils financiers,

127
00:06:06,959 --> 00:06:09,726
cliquez pour connaître la valeur
des fonds communs de placement.

128
00:06:09,853 --> 00:06:11,096
♪ [musique] ♪