♪ [musique] ♪
[Tyler] Alex, nous sommes économistes. Les gens me demandent souvent :
que savons-nous sur l'investissement et le conseil en investissement ?
Nous avons déjà parlé des actions,
mais y a-t-il autre chose à transmettre aux gens ?
[Alex] Parlons un peu du logement,
car c'est un domaine qui suscite une foule de mythes.
Aux États-Unis, cela fait partie du rêve américain.
Et selon moi, les gens ne se rendent pas compte qu'à long terme,
rien ne garantit que les prix de l'immobilier vont augmenter.
Nous avons vu lors de la crise financière que les prix avaient chuté.
Mais les gens ont toujours cette idée en tête
qu'il n'y aura plus de terres disponibles,
et qu'à long terme, le prix des maisons devra augmenter.
Et notre compréhension des actifs nous a appris
qu'il ne faut pas s'attendre à ce que votre maison soit un bon investissement.
N'y a-t-il pas une raison fiscale derrière l’achat ?
Si je contracte un prêt hypothécaire,
que je paie des impôts sur le revenu et que j'énumère mes déductions,
Je peux amortir une grande partie des intérêts et récupérer un peu d'argent.
Ce serait dès lors moins cher ou plus avantageux
d'acheter la maison en raison des impôts.
N'oubliez pas qu'une grande partie de cet avantage fiscal
sera captée non pas par l'acheteur,
mais par le vendeur.
Il faut comprendre que l'avantage fiscal fait monter les prix des maisons.
Il est déjà intégré dans un prix plus élevé,
de sorte que vous, l'acheteur, n'en tirez pas toujours profit.
Souvent, c'est le vendeur.
Oui, mais voyez cela en termes d'élasticité.
Disons que je vis dans une région, au Texas ou en Floride par exemple,
où j'obtiens cet allégement fiscal qui augmente la demande de logements.
Mais les fournisseurs construisent plus de maisons et font reculer le prix.
Et il semble en fait que dans beaucoup d'états,
l'acheteur devrait bénéficier largement de cet allégement fiscal. Oui, Non?
Si seulement il y avait plus d'endroits comme ça aux États-Unis,
j'aurais tendance à être d'accord.
Mais un des principaux problèmes aux États-Unis aujourd'hui est que
la demande de logements croît et dans des endroits comme
San Francisco, New York ou Boston,
où il est impossible d'obtenir des permis pour construire plus de logements.
Et quand la demande augmente,
cela signifie que le prix de la maison augmente.
Ainsi, tous ces avantages, qu'ils proviennent du système fiscal
ou de personnes souhaitant s'installer à San Francisco,
vont aux propriétaires terriens.
Et cela constitue en fait un gros problème aux États-Unis aujourd'hui.
Il y a une raison de stabilité pour posséder une maison.
Supposons que vous ayez 37 ans et deux enfants scolarisés.
Vous voulez qu'ils aillent dans un bon district scolaire.
Vous craignez qu'on dise : « Il faudra déménager. »
Vous voulez arranger votre jardin comme bon vous semble
et vous voulez éviter d'avoir à renégocier un contrat de location.
Tous ces facteurs plaident en faveur de l'achat d'une maison.
Je pense que vous avez raison, pour ces gens-là.
Mais il faut garder à l'esprit qu'en moyenne,
une maison ne sera pas un bon investissement financier.
Vous devez donc précisément faire partie de ceux
qui veulent plus de stabilité, davantage que la moyenne des gens.
Dans ce cas, l'achat d'une maison sera avantageux.
Et, gardez à l'esprit que,
dans une maison, si le chauffage tombe en panne
et il faut réparer, vous avez là un gros pépin.
Si la foudre frappe la maison et qu'il faut réparer le toit,
ça aussi représente une grosse dépense.
Alors, lorsque les gens disent :
« je ne me soucie que de la hausse du loyer. »
Bon, très bien.
Ils ont beau s'en inquiéter, n'oubliez pas que
vous devez également songer à remplacer le toit tous les 20 ans.
C'est donc une question marginale, dites-vous. Comme à la marge,
avez-vous plus besoin de l'allègement fiscal que l'acheteur type ?
À la marge,
appréciez-vous davantage un bon district scolaire que l'acheteur type?
Et à la marge,
savez-vous mieux réparer le toit endommagé
ou embaucher quelqu'un pour le faire que l'acheteur moyen?
Cela peut vous concerner, ou non, mais est-ce la bonne façon d'y réfléchir?
En effet. Donc pour bénéficier de l'avantage fiscal,
vous devez avoir un revenu supérieur à la moyenne.
Vous devez énumérer vos déductions.
Si vous ne faites pas partie de la classe moyenne supérieure,
vous n'obtiendrez pas cet avantage fiscal.
Si vous n'avez qu'un enfant, l'école importe peut-être moins.
Il en faut sans doute deux pour tirer réellement profit de la scolarité.
Alors oui, vous devez réfléchir à la façon dont vous différez de la moyenne.
Si vous voulez acheter une maison, il faut aimer acheter une maison.
Je pense que les gens doivent prendre l'habitude d'épargner,
car nous sommes programmés pour penser au moment présent,
nous manquons de patience.
Peut-être sommes-nous trop peu évolués pour penser à un avenir plus lointain.
Si vous achetez une maison,
si vous la remboursez au bout de 30 ans,
ou si l'on espère 15 ans, vous possédez un bien.
En attendant, vous économisez
vous adoptez une routine qui ne ressemble pas à de l'épargne.
C'est plus de l'épargne que si vous payez un loyer tous les mois.
Peut-être s'agit-il de nos défauts.
Nous devons nous cantonner dans un régime d'épargne plus élevé,
et ce serait une autre raison d'acheter une maison.
Oui, je pense que l'argument de l'épargne offre quelque chose.
Mais il y a un gros problème, surtout aux États-Unis aujourd'hui,
et c'est qu'il y a une telle incitation à acheter une maison sans mise de fonds,
même après la crise financière.
Si vous êtes vraiment préoccupé par l'épargne,
l'essentiel est d'avoir 20 % de mise de fonds.
Alors économisez pour cet acompte.
Et c'est vraiment ce qui va être
l'aspect de l'épargne pour l'achat d'une maison.
Vous savez, le meilleur conseil que je donnerais aux gens
est d'être juste du côté le plus riche de l'équation,
afin de justifier l'achat d'une maison.
N'oubliez pas notre règle d'investissement précédente: Diversifier à tout prix.
Et pourtant, en matière de logement,
les gens sont incités à placer une grande partie de leurs avoirs dans un seul actif,
dans un seul endroit du pays.
Ce choix peut s'avérer désastreux.
Si vous vivez dans une petite ville avec un seul employeur,
et vous avez une maison et cet employeur fait faillite,
le prix de l'immobilier va chuter,
vous risquez de perdre votre emploi, vos revenus diminueront,
et tout ça va se passer de manière concentrée
au même endroit et en une seule fois.
[Narrateur] Qu'en pensez-vous?
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