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Dialogue: 0,0:00:00.54,0:00:10.26,Default,,0000,0000,0000,,♪[音乐]♪
Dialogue: 0,0:00:11.25,0:00:14.08,Default,,0000,0000,0000,,Alex， 我们都是经济学家\N人们经常问我
Dialogue: 0,0:00:14.09,0:00:18.48,Default,,0000,0000,0000,,经济学家到底对投资和投资建议，\N有多少了解呢？
Dialogue: 0,0:00:18.57,0:00:20.43,Default,,0000,0000,0000,,我们已经讨论过了股票这个话题
Dialogue: 0,0:00:20.45,0:00:23.41,Default,,0000,0000,0000,,但是作为经济学家，\N我们还能告诉人们些什么呢？
Dialogue: 0,0:00:23.66,0:00:25.52,Default,,0000,0000,0000,,[Alex] 我们来讨论下住房问题
Dialogue: 0,0:00:25.60,0:00:28.78,Default,,0000,0000,0000,,因为围绕住房这个\N话题有很多迷思
Dialogue: 0,0:00:28.84,0:00:31.54,Default,,0000,0000,0000,,对于美国人来说，\N房子是美国梦的一部分
Dialogue: 0,0:00:31.73,0:00:35.89,Default,,0000,0000,0000,,我觉得人们没有意识到的一点是，\N长期来讲
Dialogue: 0,0:00:36.07,0:00:39.12,Default,,0000,0000,0000,,没人可以担保\N房价一定会上升
Dialogue: 0,0:00:39.36,0:00:42.80,Default,,0000,0000,0000,,我们目睹了房价\N在经济危机中下跌惨重
Dialogue: 0,0:00:43.10,0:00:45.90,Default,,0000,0000,0000,,但是人们还是\N固执地认为
Dialogue: 0,0:00:45.90,0:00:48.26,Default,,0000,0000,0000,,就是土地肯定不会增多
Dialogue: 0,0:00:48.26,0:00:50.95,Default,,0000,0000,0000,,所以长期来讲房价肯定会涨
Dialogue: 0,0:00:51.10,0:00:53.36,Default,,0000,0000,0000,,从我们对资产的了解来看
Dialogue: 0,0:00:53.38,0:00:57.31,Default,,0000,0000,0000,,人们不应该把房子\N当成重大经济投资
Dialogue: 0,0:00:57.68,0:01:00.17,Default,,0000,0000,0000,,但是从纳税角度讲，\N买房不是个好主意吗？
Dialogue: 0,0:01:00.20,0:01:02.28,Default,,0000,0000,0000,,假如我贷款买房
Dialogue: 0,0:01:02.40,0:01:05.68,Default,,0000,0000,0000,,我要付所得税，\N要算出我的列举扣税额度
Dialogue: 0,0:01:05.90,0:01:09.25,Default,,0000,0000,0000,,我可以用我已经付出的\N房贷利息冲销掉部分税负
Dialogue: 0,0:01:09.25,0:01:10.11,Default,,0000,0000,0000,,拿回些钱
Dialogue: 0,0:01:10.11,0:01:10.75,Default,,0000,0000,0000,,这就意味着
Dialogue: 0,0:01:10.76,0:01:14.88,Default,,0000,0000,0000,,因为税负政策\N买房可能更便宜更优惠
Dialogue: 0,0:01:14.93,0:01:15.81,Default,,0000,0000,0000,,但是别忘了
Dialogue: 0,0:01:15.83,0:01:19.58,Default,,0000,0000,0000,,很多减税优势都不会被买家所得
Dialogue: 0,0:01:19.58,0:01:21.48,Default,,0000,0000,0000,,而是被卖方占到便宜
Dialogue: 0,0:01:21.78,0:01:25.31,Default,,0000,0000,0000,,减免买房者税负\N反而造成房价上涨
Dialogue: 0,0:01:25.43,0:01:28.10,Default,,0000,0000,0000,,这已经被包含在\N更高的房价当中
Dialogue: 0,0:01:28.20,0:01:32.80,Default,,0000,0000,0000,,所以买方不是总能得到好处，\N通常是卖方占便宜
Dialogue: 0,0:01:32.89,0:01:35.12,Default,,0000,0000,0000,,你可以想一下弹性理论
Dialogue: 0,0:01:35.27,0:01:38.62,Default,,0000,0000,0000,,假设我住在一个地区，\N类似得克萨斯或者佛罗里达的很多地方
Dialogue: 0,0:01:38.89,0:01:43.04,Default,,0000,0000,0000,,这个地方的退税优势促进了买房需求
Dialogue: 0,0:01:43.29,0:01:46.100,Default,,0000,0000,0000,,接着供应商盖更多的房，造成房价再次下跌
Dialogue: 0,0:01:47.30,0:01:49.85,Default,,0000,0000,0000,,目前看来， 在很多州
Dialogue: 0,0:01:49.85,0:01:53.37,Default,,0000,0000,0000,,买家应该通过退税盈利多多，对吗？
Dialogue: 0,0:01:53.37,0:01:56.89,Default,,0000,0000,0000,,如果美国有更多类似的地方
Dialogue: 0,0:01:57.04,0:01:58.50,Default,,0000,0000,0000,,我会倾向于赞同
Dialogue: 0,0:01:58.63,0:02:02.23,Default,,0000,0000,0000,,但是在当今美国我们面临的最大问题之一是
Dialogue: 0,0:02:02.25,0:02:04.69,Default,,0000,0000,0000,,买房需求上涨，但是买家却住在
Dialogue: 0,0:02:04.69,0:02:07.48,Default,,0000,0000,0000,,像旧金山、纽约或者波士顿之类的城市
Dialogue: 0,0:02:07.48,0:02:11.10,Default,,0000,0000,0000,,在这些地方几乎不可能拿到盖房许可
Dialogue: 0,0:02:11.16,0:02:12.59,Default,,0000,0000,0000,,当需求上涨
Dialogue: 0,0:02:12.64,0:02:15.49,Default,,0000,0000,0000,,绝对意味着房价上涨
Dialogue: 0,0:02:15.72,0:02:19.09,Default,,0000,0000,0000,,所以我们所说的利益，不管是来自退税
Dialogue: 0,0:02:19.11,0:02:23.12,Default,,0000,0000,0000,,还是来自想搬家到旧金山的人
Dialogue: 0,0:02:23.16,0:02:25.27,Default,,0000,0000,0000,,所有这些所得都归土地拥有者
Dialogue: 0,0:02:25.30,0:02:28.57,Default,,0000,0000,0000,,这其实是当今美国面临的最大问题之一
Dialogue: 0,0:02:28.63,0:02:31.26,Default,,0000,0000,0000,,但是我知道人们想买房安家
Dialogue: 0,0:02:31.38,0:02:34.38,Default,,0000,0000,0000,,假如你37岁，有2个在校上学的孩子
Dialogue: 0,0:02:34.47,0:02:36.86,Default,,0000,0000,0000,,你希望他们能在好校区上个好高中
Dialogue: 0,0:02:36.99,0:02:39.14,Default,,0000,0000,0000,,不想听到别人来说：“你得搬走了。”
Dialogue: 0,0:02:39.25,0:02:41.99,Default,,0000,0000,0000,,你想自己打理自家后院
Dialogue: 0,0:02:42.10,0:02:44.90,Default,,0000,0000,0000,,不想不停地讨论房租合约问题
Dialogue: 0,0:02:44.95,0:02:48.42,Default,,0000,0000,0000,,买房之后这些问题就都缓解了
Dialogue: 0,0:02:48.66,0:02:50.78,Default,,0000,0000,0000,,我觉得这些人要买房的话是有道理的
Dialogue: 0,0:02:50.96,0:02:54.19,Default,,0000,0000,0000,,但是要记住得一点是,，平均看来，
Dialogue: 0,0:02:54.38,0:02:57.08,Default,,0000,0000,0000,,买房不会是很好的投资方式
Dialogue: 0,0:02:57.50,0:03:00.81,Default,,0000,0000,0000,,除非是特定的某类人
Dialogue: 0,0:03:00.100,0:03:04.83,Default,,0000,0000,0000,,比如很想稳定下来，比普通人更求安稳的那类人
Dialogue: 0,0:03:04.97,0:03:07.46,Default,,0000,0000,0000,,才会从买房中得益
Dialogue: 0,0:03:07.59,0:03:09.17,Default,,0000,0000,0000,,还有要考虑到的是
Dialogue: 0,0:03:09.48,0:03:12.29,Default,,0000,0000,0000,,如果你买一个房子，然后暖气系统出问题了
Dialogue: 0,0:03:12.29,0:03:14.56,Default,,0000,0000,0000,,那你就得修，这可是个大问题
Dialogue: 0,0:03:14.56,0:03:17.70,Default,,0000,0000,0000,,如果房顶被闪电击中，你就得修房顶
Dialogue: 0,0:03:17.71,0:03:19.62,Default,,0000,0000,0000,,也是很大的一笔花销
Dialogue: 0,0:03:19.78,0:03:23.69,Default,,0000,0000,0000,,人们会说他们担心房租会涨
Dialogue: 0,0:03:24.10,0:03:25.19,Default,,0000,0000,0000,,很正常
Dialogue: 0,0:03:25.39,0:03:27.74,Default,,0000,0000,0000,,他们可能会担心那个，但是不要忘了
Dialogue: 0,0:03:27.74,0:03:31.14,Default,,0000,0000,0000,,你还得每20年就得担心修房顶的问题呢
Dialogue: 0,0:03:31.14,0:03:34.59,Default,,0000,0000,0000,,你的意思是这总像是在打擦边球，\N涉及到很多擦边的决定
Dialogue: 0,0:03:34.84,0:03:37.90,Default,,0000,0000,0000,,比如考虑自己是不是\N比普通买家更需要退税优势?
Dialogue: 0,0:03:38.04,0:03:38.86,Default,,0000,0000,0000,,比如
Dialogue: 0,0:03:38.87,0:03:42.52,Default,,0000,0000,0000,,你是不是比普通买家更需要\N搬到有好高中的学区？
Dialogue: 0,0:03:42.73,0:03:43.80,Default,,0000,0000,0000,,又比如
Dialogue: 0,0:03:43.82,0:03:45.78,Default,,0000,0000,0000,,你是不是比普通买家更会修房顶
Dialogue: 0,0:03:45.80,0:03:48.77,Default,,0000,0000,0000,,还是需要雇人来修？
Dialogue: 0,0:03:48.77,0:03:50.61,Default,,0000,0000,0000,,这些可能适用于你或者不适用
Dialogue: 0,0:03:50.61,0:03:52.62,Default,,0000,0000,0000,,但这是一种正确的思考方式吗？
Dialogue: 0,0:03:52.71,0:03:55.19,Default,,0000,0000,0000,,完全正确，如果你想要税收优势
Dialogue: 0,0:03:55.30,0:03:57.83,Default,,0000,0000,0000,,就得比普通买家赚的工资更多
Dialogue: 0,0:03:57.90,0:04:00.35,Default,,0000,0000,0000,,计算你的列举扣税额度
Dialogue: 0,0:04:00.40,0:04:03.57,Default,,0000,0000,0000,,如果你是上层中产阶级的一员
Dialogue: 0,0:04:03.61,0:04:05.62,Default,,0000,0000,0000,,你是拿不到退税优势的
Dialogue: 0,0:04:05.62,0:04:08.37,Default,,0000,0000,0000,,如果你只有一个孩子，\N可能选哪个学校并没有那么重要
Dialogue: 0,0:04:08.39,0:04:09.66,Default,,0000,0000,0000,,你可能要到有了两个孩子
Dialogue: 0,0:04:09.67,0:04:12.32,Default,,0000,0000,0000,,才能得到选择学区的好处
Dialogue: 0,0:04:12.37,0:04:15.88,Default,,0000,0000,0000,,所以，你得考虑你和普通买家的区别
Dialogue: 0,0:04:15.96,0:04:19.22,Default,,0000,0000,0000,,如果你真的想买房，\N得因为真心想要家而去买房
Dialogue: 0,0:04:19.52,0:04:23.13,Default,,0000,0000,0000,,我觉得大体来说人们需要攒钱
Dialogue: 0,0:04:23.34,0:04:25.94,Default,,0000,0000,0000,,所以都定式化地只思考当下
Dialogue: 0,0:04:25.98,0:04:27.04,Default,,0000,0000,0000,,有点不够耐心
Dialogue: 0,0:04:27.18,0:04:30.89,Default,,0000,0000,0000,,可能我们还没成熟到可以\N对未来的打算进行仔细的思考
Dialogue: 0,0:04:31.20,0:04:32.41,Default,,0000,0000,0000,,如果你买房
Dialogue: 0,0:04:32.50,0:04:37.29,Default,,0000,0000,0000,,在30岁前还清贷款，\N希望在15年内能拥有这个资产
Dialogue: 0,0:04:37.32,0:04:38.79,Default,,0000,0000,0000,,同时，你试着攒钱
Dialogue: 0,0:04:38.81,0:04:41.88,Default,,0000,0000,0000,,却时常觉得怎么都攒不下来
Dialogue: 0,0:04:42.02,0:04:45.29,Default,,0000,0000,0000,,每个月写一张支票付房租，反而攒得更多
Dialogue: 0,0:04:45.36,0:04:47.09,Default,,0000,0000,0000,,可能因为我们自己的不完美
Dialogue: 0,0:04:47.09,0:04:50.46,Default,,0000,0000,0000,,觉得我们需要下决心，\N来制定一个更高级的攒钱计划
Dialogue: 0,0:04:50.46,0:04:52.92,Default,,0000,0000,0000,,这可能是想买房的另一个原因
Dialogue: 0,0:04:52.96,0:04:56.51,Default,,0000,0000,0000,,是的，我确实觉得人们\N提前计划攒钱是其中一个原因
Dialogue: 0,0:04:56.81,0:05:00.11,Default,,0000,0000,0000,,但是这里有个大问题，尤其是在当今的美国
Dialogue: 0,0:05:00.14,0:05:04.62,Default,,0000,0000,0000,,就是没钱交首付的人也被鼓励去买房
Dialogue: 0,0:05:04.62,0:05:06.39,Default,,0000,0000,0000,,甚至在经济危机过后也如此
Dialogue: 0,0:05:06.76,0:05:08.93,Default,,0000,0000,0000,,如果你真的担心存款问题
Dialogue: 0,0:05:09.11,0:05:14.23,Default,,0000,0000,0000,,关键的一点是要有20%的首付，\N一定要把这一部分攒够
Dialogue: 0,0:05:14.59,0:05:16.54,Default,,0000,0000,0000,,这才是重要的一点
Dialogue: 0,0:05:16.57,0:05:19.66,Default,,0000,0000,0000,,是买房攒钱的关键
Dialogue: 0,0:05:19.94,0:05:22.97,Default,,0000,0000,0000,,我觉得我想给人们的最重要的建议
Dialogue: 0,0:05:22.97,0:05:25.54,Default,,0000,0000,0000,,是要确定自己处在更富裕的一边
Dialogue: 0,0:05:25.69,0:05:27.80,Default,,0000,0000,0000,,这样对你来说买房才会更有利
Dialogue: 0,0:05:27.98,0:05:32.78,Default,,0000,0000,0000,,别忘了我们之前讲过的投资法则：\N多样性，多样性，还是多样性
Dialogue: 0,0:05:33.07,0:05:34.62,Default,,0000,0000,0000,,就买房来看
Dialogue: 0,0:05:34.85,0:05:39.36,Default,,0000,0000,0000,,人们被鼓励将自己的一大笔钱投资到一处
Dialogue: 0,0:05:39.45,0:05:41.20,Default,,0000,0000,0000,,投资到这个国家的一个地方
Dialogue: 0,0:05:41.41,0:05:43.04,Default,,0000,0000,0000,,这可能是个糟糕的决定
Dialogue: 0,0:05:43.19,0:05:45.67,Default,,0000,0000,0000,,如果你住在一个只有一个老板的小城市
Dialogue: 0,0:05:45.88,0:05:48.68,Default,,0000,0000,0000,,假如你有一个房子，那这个老板的公司就破产了
Dialogue: 0,0:05:48.95,0:05:50.77,Default,,0000,0000,0000,,你的房子可能会贬值
Dialogue: 0,0:05:50.77,0:05:53.80,Default,,0000,0000,0000,,你可能会丢掉工作，你的收入会减少
Dialogue: 0,0:05:54.08,0:05:56.37,Default,,0000,0000,0000,,所有这些灾难都会集中在
Dialogue: 0,0:05:56.53,0:05:58.60,Default,,0000,0000,0000,,同一时间和同一地点
Dialogue: 0,0:05:59.67,0:06:03.22,Default,,0000,0000,0000,,你觉得呢？想观看往期Econ Duel
Dialogue: 0,0:06:03.25,0:06:06.96,Default,,0000,0000,0000,,或者你急需理财窍门，\N请参见我们的播放单
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