♪[音乐]♪ Alex， 我们都是经济学家 人们经常问我 经济学家到底对投资和投资建议， 有多少了解呢？ 我们已经讨论过了股票这个话题 但是作为经济学家， 我们还能告诉人们些什么呢？ [Alex] 我们来讨论下住房问题 因为围绕住房这个 话题有很多迷思 对于美国人来说， 房子是美国梦的一部分 我觉得人们没有意识到的一点是， 长期来讲 没人可以担保 房价一定会上升 我们目睹了房价 在经济危机中下跌惨重 但是人们还是 固执地认为 就是土地肯定不会增多 所以长期来讲房价肯定会涨 从我们对资产的了解来看 人们不应该把房子 当成重大经济投资 但是从纳税角度讲， 买房不是个好主意吗？ 假如我贷款买房 我要付所得税， 要算出我的列举扣税额度 我可以用我已经付出的 房贷利息冲销掉部分税负 拿回些钱 这就意味着 因为税负政策 买房可能更便宜更优惠 但是别忘了 很多减税优势都不会被买家所得 而是被卖方占到便宜 减免买房者税负 反而造成房价上涨 这已经被包含在 更高的房价当中 所以买方不是总能得到好处， 通常是卖方占便宜 你可以想一下弹性理论 假设我住在一个地区， 类似德克萨斯或者佛罗里达的很多地方 这个地方的退税优势 增加了买房需求 但是供应商盖更多的房， 造成房价再次下跌 目前看来， 在很多州 买家应该通过退税盈利多多，对吗？ 如果美国有更多类似的地方 我可能会赞同你的观点 但是在当今美国我们 面临的最大问题之一是 买房需求上涨，但是买家却住在 像旧金山、纽约或者波士顿之类的城市 在这些地方几乎不可能 拿到盖房许可 当需求上涨 房价肯定跟着上涨 所以我们所说的利益， 不管是来自税收优惠 还是来自越来越多的 想搬家到旧金山的人 所有这些利益都让 土地拥有者占了去 这是当今美国面临的重大问题 但是我知道人们想买房安家 假如你37岁，有2个在校上学的孩子 你希望他们能在好校区上个好高中 不想听到别人来说：“你得搬走了。” 你想自己打理自家后院 不想不停地讨论房租合约问题 买房之后这些问题就都缓解了 我觉得这些人要买房的话是有道理的 但是要记住得一点是,，平均看来， 买房不会是很好的投资方式 除非是特定的某类人 比如很想稳定下来，比普通人更求安稳的那类人 才会从买房中得益 还有要考虑到的是 如果你买一个房子，然后暖气系统出问题了 那你就得修，这可是个大问题 如果房顶被闪电击中，你就得修房顶 也是很大的一笔花销 人们会说他们担心房租会涨 很正常 他们可能会担心那个，但是不要忘了 你还得每20年就得担心修房顶的问题呢 你的意思是这总像是在打擦边球， 涉及到很多擦边的决定 比如考虑自己是不是 比普通买家更需要退税优势? 比如 你是不是比普通买家更需要 搬到有好高中的学区？ 又比如 你是不是比普通买家更会修房顶 还是需要雇人来修？ 这些可能适用于你或者不适用 但这是一种正确的思考方式吗？ 完全正确，如果你想要税收优势 就得比普通买家赚的工资更多 计算你的列举扣税额度 如果你是上层中产阶级的一员 你是拿不到退税优势的 如果你只有一个孩子， 可能选哪个学校并没有那么重要 你可能要到有了两个孩子 才能得到选择学区的好处 所以，你得考虑你和普通买家的区别 如果你真的想买房， 得因为真心想要家而去买房 我觉得大体来说人们需要攒钱 所以都定式化地只思考当下 有点不够耐心 可能我们还没成熟到可以 对未来的打算进行仔细的思考 如果你买房 在30岁前还清贷款， 希望在15年内能拥有这个资产 同时，你试着攒钱 却时常觉得怎么都攒不下来 每个月写一张支票付房租，反而攒得更多 可能因为我们自己的不完美 觉得我们需要下决心， 来制定一个更高级的攒钱计划 这可能是想买房的另一个原因 是的，我确实觉得人们 提前计划攒钱是其中一个原因 但是这里有个大问题，尤其是在当今的美国 就是没钱交首付的人也被鼓励去买房 甚至在经济危机过后也如此 如果你真的担心存款问题 关键的一点是要有20%的首付， 一定要把这一部分攒够 这才是重要的一点 是买房攒钱的关键 我觉得我想给人们的最重要的建议 是要确定自己处在更富裕的一边 这样对你来说买房才会更有利 别忘了我们之前讲过的投资法则： 多样性，多样性，还是多样性 就买房来看 人们被鼓励将自己的一大笔钱投资到一处 投资到这个国家的一个地方 这可能是个糟糕的决定 如果你住在一个只有一个老板的小城市 假如你有一个房子，那这个老板的公司就破产了 你的房子可能会贬值 你可能会丢掉工作，你的收入会减少 所有这些灾难都会集中在 同一时间和同一地点 你觉得呢？想观看往期Econ Duel 或者你急需理财窍门， 请参见我们的播放单 点击查看之后，你会知道互惠基金 究竟是不是一种好的投资方式