1
00:00:00,540 --> 00:00:10,262
♪[音乐]♪

2
00:00:11,252 --> 00:00:14,084
Alex， 我们都是经济学家
人们经常问我

3
00:00:14,092 --> 00:00:18,480
经济学家到底对投资和投资建议，
有多少了解呢？

4
00:00:18,568 --> 00:00:20,428
我们已经讨论过了股票这个话题

5
00:00:20,449 --> 00:00:23,409
但是作为经济学家，
我们还能告诉人们些什么呢？

6
00:00:23,655 --> 00:00:25,523
[Alex] 我们来讨论下住房问题

7
00:00:25,599 --> 00:00:28,781
因为围绕住房这个
话题有很多迷思

8
00:00:28,837 --> 00:00:31,535
对于美国人来说，
房子是美国梦的一部分

9
00:00:31,734 --> 00:00:35,892
我觉得人们没有意识到的一点是，
长期来讲

10
00:00:36,067 --> 00:00:39,122
没人可以担保
房价一定会上升

11
00:00:39,360 --> 00:00:42,805
我们目睹了房价
在经济危机中下跌惨重

12
00:00:43,100 --> 00:00:45,901
但是人们还是
固执地认为

13
00:00:45,902 --> 00:00:48,257
就是土地肯定不会增多

14
00:00:48,257 --> 00:00:50,949
所以长期来讲房价肯定会涨

15
00:00:51,100 --> 00:00:53,361
从我们对资产的了解来看

16
00:00:53,385 --> 00:00:57,306
人们不应该把房子
当成重大经济投资

17
00:00:57,680 --> 00:01:00,170
但是从纳税角度讲，
买房不是个好主意吗？

18
00:01:00,204 --> 00:01:02,275
假如我贷款买房

19
00:01:02,399 --> 00:01:05,684
我要付所得税，
要算出我的列举扣税额度

20
00:01:05,895 --> 00:01:09,248
我可以用我已经付出的
房贷利息冲销掉部分税负

21
00:01:09,248 --> 00:01:10,108
拿回些钱

22
00:01:10,108 --> 00:01:10,750
这就意味着

23
00:01:10,758 --> 00:01:14,879
因为税负政策
买房可能更便宜更优惠

24
00:01:14,934 --> 00:01:15,807
但是别忘了

25
00:01:15,831 --> 00:01:19,581
很多减税优势都不会被买家所得

26
00:01:19,581 --> 00:01:21,481
而是被卖方占到便宜

27
00:01:21,775 --> 00:01:25,314
减免买房者税负
反而造成房价上涨

28
00:01:25,433 --> 00:01:28,099
这已经被包含在
更高的房价当中

29
00:01:28,202 --> 00:01:32,798
所以买方不是总能得到好处，
通常是卖方占便宜

30
00:01:32,886 --> 00:01:35,116
你可以想一下弹性理论

31
00:01:35,267 --> 00:01:38,624
假设我住在一个地区，
类似德克萨斯或者佛罗里达的很多地方

32
00:01:38,886 --> 00:01:43,044
这个地方的退税优势
增加了买房需求

33
00:01:43,290 --> 00:01:46,996
但是供应商盖更多的房，
造成房价再次下跌

34
00:01:47,297 --> 00:01:49,849
目前看来， 在很多州

35
00:01:49,849 --> 00:01:53,369
买家应该通过退税盈利多多，对吗？

36
00:01:53,370 --> 00:01:56,886
如果美国有更多类似的地方

37
00:01:57,040 --> 00:01:58,500
我可能会赞同你的观点

38
00:01:58,627 --> 00:02:02,230
但是在当今美国我们
面临的最大问题之一是

39
00:02:02,246 --> 00:02:04,690
买房需求上涨，但是买家却住在

40
00:02:04,691 --> 00:02:07,483
像旧金山、纽约或者波士顿之类的城市

41
00:02:07,484 --> 00:02:11,101
在这些地方几乎不可能
拿到盖房许可

42
00:02:11,164 --> 00:02:12,588
当需求上涨

43
00:02:12,644 --> 00:02:15,493
房价肯定跟着上涨

44
00:02:15,715 --> 00:02:19,087
所以我们所说的利益，
不管是来自税收优惠

45
00:02:19,111 --> 00:02:23,125
还是来自越来越多的
想搬家到旧金山的人

46
00:02:23,159 --> 00:02:25,270
所有这些利益都让
土地拥有者占了去

47
00:02:25,302 --> 00:02:28,569
这是当今美国面临的重大问题

48
00:02:28,633 --> 00:02:31,259
但是我知道人们想买房安家

49
00:02:31,376 --> 00:02:34,384
假如你37岁，有2个在校上学的孩子

50
00:02:34,471 --> 00:02:36,860
你希望他们能在好校区上个好高中

51
00:02:36,990 --> 00:02:39,140
不想听到别人说：“你得搬走了。”

52
00:02:39,252 --> 00:02:41,990
你想自己打理自家后院

53
00:02:42,101 --> 00:02:44,898
不想不停地商谈租房合约

54
00:02:44,950 --> 00:02:48,418
买房之后这些问题就都缓解了

55
00:02:48,664 --> 00:02:50,965
我觉得这些人要买房的话是有道理的

56
00:02:50,965 --> 00:02:52,925
但是我们要记住

57
00:02:52,925 --> 00:02:57,084
通常情况下，
买房不是很好的投资方式

58
00:02:57,496 --> 00:03:00,813
除非是特定的某类人

59
00:03:00,996 --> 00:03:04,830
比如很想稳定下来，
比普通人更求安稳的那类人

60
00:03:04,973 --> 00:03:07,457
那些人才能从买房中得益

61
00:03:07,591 --> 00:03:09,170
还有要考虑到的是

62
00:03:09,479 --> 00:03:12,292
如果你买一个房子，
然后暖气系统出问题了

63
00:03:12,292 --> 00:03:14,565
那你就得修，这可是个大问题

64
00:03:14,565 --> 00:03:17,701
如果房顶被闪电击中，
你就得修房顶

65
00:03:17,710 --> 00:03:19,615
那也是很大的一笔花销

66
00:03:19,775 --> 00:03:23,693
人们会说他们担心房租会涨

67
00:03:24,098 --> 00:03:25,313
很正常

68
00:03:25,389 --> 00:03:27,739
他们可能会担心那个，但是别忘了

69
00:03:27,739 --> 00:03:31,139
你要是买了房，每20年就
要换全新的房顶

70
00:03:31,139 --> 00:03:33,659
你的意思是这就是边际问题

71
00:03:33,659 --> 00:03:34,555
比如在边际上

72
00:03:34,555 --> 00:03:37,876
你是不是比普通买家
更需要减税优惠?

73
00:03:37,876 --> 00:03:38,861
在边际上考虑

74
00:03:38,869 --> 00:03:42,519
你是不是比普通买家更看重
有好高中的学区？

75
00:03:42,729 --> 00:03:43,800
又比如

76
00:03:43,820 --> 00:03:45,783
你是不是比普通买家更会修房顶

77
00:03:45,800 --> 00:03:48,768
还是需要雇人来修？

78
00:03:48,772 --> 00:03:50,613
这些可能适用于你或者不适用

79
00:03:50,613 --> 00:03:52,618
但这种思考方式对吗？

80
00:03:52,710 --> 00:03:55,186
完全正确。
如果你想要减税优惠

81
00:03:55,298 --> 00:03:57,829
就得比普通买家赚更多

82
00:03:57,900 --> 00:04:00,352
计算你的列举扣税额度

83
00:04:00,404 --> 00:04:03,571
如果你不是上层中产阶级的一员

84
00:04:03,608 --> 00:04:05,617
你是拿不到减税的好处的

85
00:04:05,622 --> 00:04:08,374
如果你只有一个孩子，
可能选哪个学校没那么重要

86
00:04:08,394 --> 00:04:09,658
也许至少要有两个孩子

87
00:04:09,666 --> 00:04:12,325
才能得到选择好学区的好处

88
00:04:12,366 --> 00:04:15,884
所以，你得考虑
你和普通买家的区别

89
00:04:15,965 --> 00:04:19,221
如果你真的想买房，
你必须喜欢买房（带来的好处和坏处）

90
00:04:19,522 --> 00:04:23,133
我觉得大体来说人们需要攒钱

91
00:04:23,343 --> 00:04:25,937
我们习惯性地只思考当下

92
00:04:25,982 --> 00:04:27,187
有点不够耐心

93
00:04:27,187 --> 00:04:30,886
可能我们还没进化到
可以对长远的未来深思熟虑

94
00:04:31,196 --> 00:04:32,411
如果你买房

95
00:04:32,500 --> 00:04:35,557
在30年内还清贷款，
甚至是15年内

96
00:04:35,557 --> 00:04:37,317
那时你完全拥有房子的所有权

97
00:04:37,317 --> 00:04:38,787
同时你也攒钱

98
00:04:38,809 --> 00:04:41,882
你习惯了也就不觉得
自己在攒钱了

99
00:04:42,023 --> 00:04:45,291
这样做比你每个月付房租
能够攒下更多的钱

100
00:04:45,363 --> 00:04:47,093
可能因为我们自己的不完美

101
00:04:47,094 --> 00:04:50,458
我们需要下决心攒更多钱

102
00:04:50,459 --> 00:04:52,920
这样的决心可能
是买房的另一个原因

103
00:04:52,959 --> 00:04:56,514
是的，我确实觉得人们
提前计划攒钱是其中一个原因

104
00:04:56,810 --> 00:05:00,111
但是这里有个大问题，尤其是在当今的美国

105
00:05:00,135 --> 00:05:04,620
就是没钱交首付的人也被鼓励去买房

106
00:05:04,620 --> 00:05:06,389
甚至在经济危机过后也如此

107
00:05:06,755 --> 00:05:08,930
如果你真的担心存款问题

108
00:05:09,110 --> 00:05:14,229
关键的一点是要有20%的首付，
一定要把这一部分攒够

109
00:05:14,593 --> 00:05:16,545
这才是重要的一点

110
00:05:16,569 --> 00:05:19,665
是买房攒钱的关键

111
00:05:19,939 --> 00:05:22,969
我觉得我想给人们的最重要的建议

112
00:05:22,969 --> 00:05:25,543
是要确定自己处在更富裕的一边

113
00:05:25,694 --> 00:05:27,805
这样对你来说买房才会更有利

114
00:05:27,978 --> 00:05:32,780
别忘了我们之前讲过的投资法则：
多样性，多样性，还是多样性

115
00:05:33,066 --> 00:05:34,621
就买房来看

116
00:05:34,851 --> 00:05:39,359
人们被鼓励将自己的一大笔钱投资到一处

117
00:05:39,446 --> 00:05:41,200
投资到这个国家的一个地方

118
00:05:41,414 --> 00:05:43,040
这可能是个糟糕的决定

119
00:05:43,192 --> 00:05:45,667
如果你住在一个只有一个老板的小城市

120
00:05:45,882 --> 00:05:48,675
假如你有一个房子，那这个老板的公司就破产了

121
00:05:48,948 --> 00:05:50,769
你的房子可能会贬值

122
00:05:50,770 --> 00:05:53,802
你可能会丢掉工作，你的收入会减少

123
00:05:54,080 --> 00:05:56,373
所有这些灾难都会集中在

124
00:05:56,532 --> 00:05:58,599
同一时间和同一地点

125
00:05:59,668 --> 00:06:03,215
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126
00:06:03,246 --> 00:06:06,959
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00:06:06,959 --> 00:06:09,726
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