♪[音乐]♪
Alex， 我们都是经济学家
人们经常问我
经济学家到底对投资和投资建议，
有多少了解呢？
我们已经讨论过了股票这个话题
但是作为经济学家，
我们还能告诉人们些什么呢？
[Alex] 我们来讨论下住房问题
因为围绕住房这个
话题有很多迷思
对于美国人来说，
房子是美国梦的一部分
我觉得人们没有意识到的一点是，
长期来讲
没人可以担保
房价一定会上升
我们目睹了房价
在经济危机中下跌惨重
但是人们还是
固执地认为
土地肯定不会增多
所以长期来讲房价肯定会涨
从我们对资产的了解来看
人们不应该把房子
当成重大经济投资
但是从纳税角度讲，
买房不是个好主意吗？
假如我贷款买房
我要付所得税，
要算出我的列举扣税额度
我可以用我已经付出的
房贷利息冲销掉部分税负
拿回些钱
这就意味着
因为税负政策
买房可能更便宜更优惠
但是别忘了
很多减税优势都不会被买家所得
而是被卖方占到便宜
减免买房者税负
反而造成房价上涨
这已经被包含在
更高的房价当中
所以买方不是总能得到好处，
通常是卖方占便宜
你可以想一下弹性理论
假设我住在一个地区，
类似德克萨斯或者佛罗里达的很多地方
这个地方的退税优势
增加了买房需求
但是供应商盖更多的房，
造成房价再次下跌
目前看来， 在很多州
买家应该通过退税盈利多多，对吗？
如果美国有更多类似的地方
我可能会赞同你的观点
但是在当今美国我们
面临的最大问题之一是
买房需求上涨，但是买家却住在
像旧金山、纽约或者波士顿之类的城市
在这些地方几乎不可能
拿到盖房许可
当需求上涨
房价肯定跟着上涨
所以我们所说的利益，
不管是来自税收优惠
还是来自越来越多的
想搬家到旧金山的人
所有这些利益都让
土地拥有者占了去
这是当今美国面临的重大问题
但是我知道人们想买房安家
假如你37岁，有2个在校上学的孩子
你希望他们能在好校区上个好高中
不想听到别人说：“你得搬走了。”
你想自己打理自家后院
不想不停地商谈租房合约
买房之后这些问题就都缓解了
我觉得这些人要买房的话是有道理的
但是我们要记住
通常情况下，
买房不是很好的投资方式
除非是特定的某类人
比如很想稳定下来，
比普通人更求安稳的那类人
那些人才能从买房中得益
还有要考虑到的是
如果你买一个房子，
然后暖气系统出问题了
那你就得修，这可是个大问题
如果房顶被闪电击中，
你就得修房顶
那也是很大的一笔花销
人们会说他们担心房租会涨
很正常
他们可能会担心那个，但是别忘了
你要是买了房，每20年就
要换全新的房顶
你的意思是这就是边际问题
比如在边际上
你是不是比普通买家
更需要减税优惠?
在边际上考虑
你是不是比普通买家更看重
有好高中的学区？
又比如
你是不是比普通买家更会修房顶
还是需要雇人来修？
这些可能适用于你或者不适用
但这种思考方式对吗？
完全正确。
如果你想要减税优惠
就得比普通买家赚更多
计算你的列举扣税额度
如果你不是上层中产阶级的一员
你是拿不到减税的好处的
如果你只有一个孩子，
可能选哪个学校没那么重要
也许至少要有两个孩子
才能得到选择好学区的好处
所以，你得考虑
你和普通买家的区别
如果你真的想买房，
你必须喜欢买房（带来的好处和坏处）
我觉得大体来说人们需要攒钱
我们习惯性地只思考当下
有点不够耐心
可能我们还没进化到
可以对长远的未来深思熟虑
如果你买房
在30年内还清贷款，
甚至是15年内
那时你完全拥有房子的所有权
同时你也攒钱
你习惯了也就不觉得
自己在攒钱了
这样做比你每个月付房租
能够攒下更多的钱
可能因为我们自己的不完美
我们需要下决心攒更多钱
这样的决心可能
是买房的另一个原因
是。买房可以省钱，
这有一定道理
但是这里有个大问题，
尤其是在当今的美国
就是没钱交首付的人
也被鼓励去买房
甚至在经济危机过后也如此
如果你真的担心存钱，
关键的一点是要有20%的首付
一定要把这一部分攒够
这才是重要的一点
是买房攒钱的关键
我想给人们的最重要的建议
是变成个富人
这样对你来说买房才会更有利
别忘了我们之前讲过的投资法则：
分散投资，分散投资，分散投资！
就买房来看
人们被鼓励将一大笔钱
投在单个资产
单个地方
这可能是个很糟糕的决定
如果你住在一个
只有一个雇主的小城市
假如你有一个房子
有一天那个雇主破产了
你的房子就会贬值
你可能会丢掉工作，
你的收入会减少
所有这些灾难都会集中在
同一时间和同一地点
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