WEBVTT

00:00:00.540 --> 00:00:10.262
♪[音乐]♪

00:00:11.252 --> 00:00:14.084
Alex， 我们都是经济学家
人们经常问我

00:00:14.092 --> 00:00:18.480
经济学家到底对投资和投资建议，
有多少了解呢？

00:00:18.568 --> 00:00:20.428
我们已经讨论过了股票这个话题

00:00:20.449 --> 00:00:23.409
但是作为经济学家，
我们还能告诉人们些什么呢？

00:00:23.655 --> 00:00:25.523
[Alex] 我们来讨论下住房问题

00:00:25.599 --> 00:00:28.781
因为围绕住房这个
话题有很多迷思

00:00:28.837 --> 00:00:31.535
对于美国人来说，
房子是美国梦的一部分

00:00:31.734 --> 00:00:35.892
我觉得人们没有意识到的一点是，
长期来讲

00:00:36.067 --> 00:00:39.292
没人可以担保
房价一定会上升

00:00:39.360 --> 00:00:42.805
我们目睹了房价
在经济危机中下跌惨重

00:00:43.100 --> 00:00:45.901
但是人们还是
固执地认为

00:00:45.902 --> 00:00:48.257
土地肯定不会增多

00:00:48.257 --> 00:00:50.949
所以长期来讲房价肯定会涨

00:00:51.100 --> 00:00:53.361
从我们对资产的了解来看

00:00:53.385 --> 00:00:57.686
人们不应该把房子
当成重大经济投资

00:00:57.686 --> 00:01:00.250
但是从纳税角度讲，
买房不是个好主意吗？

00:01:00.250 --> 00:01:02.275
假如我贷款买房

00:01:02.399 --> 00:01:05.844
我要付所得税，
要列举我的扣税额度

00:01:05.844 --> 00:01:09.248
我可以用我已经付出的
房贷利息冲销掉部分税负

00:01:09.248 --> 00:01:10.108
拿回些钱

00:01:10.108 --> 00:01:10.750
这就意味着

00:01:10.758 --> 00:01:14.879
因为税收优惠
买房可能更便宜更划算

00:01:14.934 --> 00:01:15.807
但是别忘了

00:01:15.831 --> 00:01:19.581
很多减税优势都不会被买家所得

00:01:19.581 --> 00:01:21.481
而是被卖方占到便宜

00:01:21.775 --> 00:01:25.314
减免买房者税负
反而造成房价上涨

00:01:25.433 --> 00:01:28.099
这已经被包含在
更高的房价当中

00:01:28.202 --> 00:01:32.798
所以买方不是总能得到好处，
通常是卖方占便宜

00:01:32.886 --> 00:01:35.116
你可以想一下弹性理论

00:01:35.267 --> 00:01:38.624
假设我住在一个地区，
类似德克萨斯或者佛罗里达的很多地方

00:01:38.886 --> 00:01:43.044
这个地方的退税优势
增加了买房需求

00:01:43.290 --> 00:01:46.996
但是供应商盖更多的房，
造成房价再次下跌

00:01:47.297 --> 00:01:49.849
目前看来， 在很多州

00:01:49.849 --> 00:01:53.369
买家应该通过退税盈利多多，对吗？

00:01:53.370 --> 00:01:56.886
如果美国有更多类似的地方

00:01:57.040 --> 00:01:58.500
我可能会赞同你的观点

00:01:58.627 --> 00:02:02.230
但是在当今美国我们
面临的最大问题之一是

00:02:02.246 --> 00:02:04.690
买房需求上涨，但是买家却住在

00:02:04.691 --> 00:02:07.483
像旧金山、纽约或者波士顿之类的城市

00:02:07.484 --> 00:02:11.101
在这些地方几乎不可能
拿到盖房许可

00:02:11.164 --> 00:02:12.588
当需求上涨

00:02:12.644 --> 00:02:15.493
房价肯定跟着上涨

00:02:15.715 --> 00:02:19.087
所以我们所说的利益，
不管是来自税收优惠

00:02:19.111 --> 00:02:23.125
还是来自越来越多的
想搬家到旧金山的人

00:02:23.159 --> 00:02:25.270
所有这些利益都让
土地拥有者占了去

00:02:25.302 --> 00:02:28.569
这是当今美国面临的重大问题

00:02:28.633 --> 00:02:31.259
但是我知道人们想买房安家

00:02:31.376 --> 00:02:34.384
假如你37岁，有2个在校上学的孩子

00:02:34.471 --> 00:02:36.860
你希望他们能在好校区上个好高中

00:02:36.990 --> 00:02:39.140
不想听到别人说：“你得搬走了。”

00:02:39.252 --> 00:02:41.990
你想自己打理自家后院

00:02:42.101 --> 00:02:44.898
不想不停地商谈租房合约

00:02:44.950 --> 00:02:48.418
买房之后这些问题就都缓解了

00:02:48.664 --> 00:02:50.965
我觉得这些人要买房的话是有道理的

00:02:50.965 --> 00:02:52.925
但是我们要记住

00:02:52.925 --> 00:02:57.084
通常情况下，
买房不是很好的投资方式

00:02:57.496 --> 00:03:00.813
除非是特定的某类人

00:03:00.996 --> 00:03:04.830
比如很想稳定下来，
比普通人更求安稳的那类人

00:03:04.973 --> 00:03:07.457
那些人才能从买房中得益

00:03:07.591 --> 00:03:09.170
还有要考虑到的是

00:03:09.479 --> 00:03:12.292
如果你买一个房子，
然后暖气系统出问题了

00:03:12.292 --> 00:03:14.565
那你就得修，这可是个大问题

00:03:14.565 --> 00:03:17.701
如果房顶被闪电击中，
你就得修房顶

00:03:17.710 --> 00:03:19.615
那也是很大的一笔花销

00:03:19.775 --> 00:03:23.693
人们会说他们担心房租会涨

00:03:24.098 --> 00:03:25.313
很正常

00:03:25.389 --> 00:03:27.739
他们可能会担心那个，但是别忘了

00:03:27.739 --> 00:03:31.139
你要是买了房，每20年就
要换全新的房顶

00:03:31.139 --> 00:03:33.659
你的意思是这就是边际问题

00:03:33.659 --> 00:03:34.555
比如在边际上

00:03:34.555 --> 00:03:37.876
你是不是比普通买家
更需要减税优惠?

00:03:37.876 --> 00:03:38.861
在边际上考虑

00:03:38.869 --> 00:03:42.519
你是不是比普通买家更看重
有好高中的学区？

00:03:42.729 --> 00:03:43.800
又比如

00:03:43.820 --> 00:03:45.783
你是不是比普通买家更会修房顶

00:03:45.800 --> 00:03:48.768
还是需要雇人来修？

00:03:48.772 --> 00:03:50.613
这些可能适用于你或者不适用

00:03:50.613 --> 00:03:52.618
但这种思考方式对吗？

00:03:52.710 --> 00:03:55.186
完全正确。
如果你想要减税优惠

00:03:55.298 --> 00:03:57.829
就得比普通买家赚更多

00:03:57.900 --> 00:04:00.352
计算你的列举扣税额度

00:04:00.404 --> 00:04:03.571
如果你不是上层中产阶级的一员

00:04:03.608 --> 00:04:05.617
你是拿不到减税的好处的

00:04:05.622 --> 00:04:08.374
如果你只有一个孩子，
可能选哪个学校没那么重要

00:04:08.394 --> 00:04:09.658
也许至少要有两个孩子

00:04:09.666 --> 00:04:12.325
才能得到选择好学区的好处

00:04:12.366 --> 00:04:15.884
所以，你得考虑
你和普通买家的区别

00:04:15.965 --> 00:04:19.221
如果你真的想买房，
你必须喜欢买房（带来的好处和坏处）

00:04:19.522 --> 00:04:23.133
我觉得大体来说人们需要攒钱

00:04:23.343 --> 00:04:25.937
我们习惯性地只思考当下

00:04:25.982 --> 00:04:27.187
有点不够耐心

00:04:27.187 --> 00:04:30.886
可能我们还没进化到
可以对长远的未来深思熟虑

00:04:31.196 --> 00:04:32.411
如果你买房

00:04:32.500 --> 00:04:35.557
在30年内还清贷款，
甚至是15年内

00:04:35.557 --> 00:04:37.317
那时你完全拥有房子的所有权

00:04:37.317 --> 00:04:38.787
同时你也攒钱

00:04:38.809 --> 00:04:41.882
你习惯了也就不觉得
自己在攒钱了

00:04:42.023 --> 00:04:45.291
这样做比你每个月付房租
能够攒下更多的钱

00:04:45.363 --> 00:04:47.093
可能因为我们自己的不完美

00:04:47.094 --> 00:04:50.458
我们需要下决心攒更多钱

00:04:50.459 --> 00:04:52.920
这样的决心可能
是买房的另一个原因

00:04:52.959 --> 00:04:56.764
是。买房可以省钱，
这有一定道理

00:04:56.810 --> 00:05:00.111
但是这里有个大问题，
尤其是在当今的美国

00:05:00.135 --> 00:05:04.620
就是没钱交首付的人
也被鼓励去买房

00:05:04.620 --> 00:05:06.649
甚至在经济危机过后也如此

00:05:06.755 --> 00:05:09.020
如果你真的担心存钱，

00:05:09.110 --> 00:05:12.413
关键的一点是要有20%的首付

00:05:12.413 --> 00:05:14.593
一定要把这一部分攒够

00:05:14.593 --> 00:05:16.545
这才是重要的一点

00:05:16.569 --> 00:05:19.665
是买房攒钱的关键

00:05:19.939 --> 00:05:22.619
我想给人们的最重要的建议

00:05:22.619 --> 00:05:25.723
是变成个富人

00:05:25.723 --> 00:05:27.995
这样对你来说买房才会更有利

00:05:27.995 --> 00:05:32.880
别忘了我们之前讲过的投资法则：
分散投资，分散投资，分散投资！

00:05:33.066 --> 00:05:34.621
就买房来看

00:05:34.851 --> 00:05:39.359
人们被鼓励将一大笔钱
投在单个资产

00:05:39.446 --> 00:05:41.310
单个地方

00:05:41.414 --> 00:05:43.180
这可能是个很糟糕的决定

00:05:43.192 --> 00:05:45.797
如果你住在一个
只有一个雇主的小城市

00:05:45.882 --> 00:05:46.882
假如你有一个房子

00:05:46.882 --> 00:05:48.948
有一天那个雇主破产了

00:05:48.948 --> 00:05:50.769
你的房子就会贬值

00:05:50.770 --> 00:05:53.802
你可能会丢掉工作，
你的收入会减少

00:05:54.080 --> 00:05:56.373
所有这些灾难都会集中在

00:05:56.532 --> 00:05:58.599
同一时间和同一地点

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