0:00:00.540,0:00:10.262
♪[音乐]♪

0:00:11.252,0:00:14.084
Alex， 我们都是经济学家[br]人们经常问我

0:00:14.092,0:00:18.480
经济学家到底对投资和投资建议，[br]有多少了解呢？

0:00:18.568,0:00:20.428
我们已经讨论过了股票这个话题

0:00:20.449,0:00:23.409
但是作为经济学家，[br]我们还能告诉人们些什么呢？

0:00:23.655,0:00:25.523
[Alex] 我们来讨论下住房问题

0:00:25.599,0:00:28.781
因为围绕住房这个[br]话题有很多迷思

0:00:28.837,0:00:31.535
对于美国人来说，[br]房子是美国梦的一部分

0:00:31.734,0:00:35.892
我觉得人们没有意识到的一点是，[br]长期来讲

0:00:36.067,0:00:39.292
没人可以担保[br]房价一定会上升

0:00:39.360,0:00:42.805
我们目睹了房价[br]在经济危机中下跌惨重

0:00:43.100,0:00:45.901
但是人们还是[br]固执地认为

0:00:45.902,0:00:48.257
土地肯定不会增多

0:00:48.257,0:00:50.949
所以长期来讲房价肯定会涨

0:00:51.100,0:00:53.361
从我们对资产的了解来看

0:00:53.385,0:00:57.686
人们不应该把房子[br]当成重大经济投资

0:00:57.686,0:01:00.250
但是从纳税角度讲，[br]买房不是个好主意吗？

0:01:00.250,0:01:02.275
假如我贷款买房

0:01:02.399,0:01:05.844
我要付所得税，[br]要列举我的扣税额度

0:01:05.844,0:01:09.248
我可以用我已经付出的[br]房贷利息冲销掉部分税负

0:01:09.248,0:01:10.108
拿回些钱

0:01:10.108,0:01:10.750
这就意味着

0:01:10.758,0:01:14.879
因为税收优惠[br]买房可能更便宜更划算

0:01:14.934,0:01:15.807
但是别忘了

0:01:15.831,0:01:19.581
很多减税优惠都不会被买家所得

0:01:19.581,0:01:21.701
而是被卖方占到便宜

0:01:21.775,0:01:25.314
减免买房者税负[br]反而造成房价上涨

0:01:25.433,0:01:28.099
这已经被包含在[br]更高的房价当中

0:01:28.202,0:01:32.798
所以买方不是总能得到好处，[br]通常是卖方占便宜

0:01:32.886,0:01:35.116
你可以想一下弹性理论

0:01:35.267,0:01:38.624
假设我住在一个地区，[br]类似德克萨斯或者佛罗里达的很多地方

0:01:38.886,0:01:43.044
这个地方的减税优惠[br]政策增加了买房需求

0:01:43.290,0:01:46.996
但是供应商盖更多的房，[br]造成房价再次下跌

0:01:47.297,0:01:49.849
目前看来， 在很多州

0:01:49.849,0:01:53.369
买家应该通过减税盈利多多，对吗？

0:01:53.370,0:01:56.886
如果美国有更多类似的地方

0:01:57.040,0:01:58.500
我可能会赞同你的观点

0:01:58.627,0:02:02.230
但是在当今美国我们[br]面临的最大问题之一是

0:02:02.246,0:02:04.690
买房需求上涨，但是买家却住在

0:02:04.691,0:02:07.483
像旧金山、纽约或者波士顿之类的城市

0:02:07.484,0:02:11.101
在这些地方几乎不可能[br]拿到盖房许可

0:02:11.164,0:02:12.588
当需求上涨

0:02:12.644,0:02:15.493
房价肯定跟着上涨

0:02:15.715,0:02:19.087
所以我们所说的利益，[br]不管是来自税收优惠

0:02:19.111,0:02:23.125
还是来自越来越多的[br]想搬到旧金山的人

0:02:23.159,0:02:25.270
所有这些利益都让[br]土地拥有者占了去

0:02:25.302,0:02:28.569
这是当今美国面临的重大问题

0:02:28.633,0:02:31.259
但是我知道人们想买房安家

0:02:31.376,0:02:34.384
假如你37岁，有2个在校上学的孩子

0:02:34.471,0:02:36.860
你希望他们能在好校区上个好高中

0:02:36.990,0:02:39.140
不想听到别人说：“你得搬走。”

0:02:39.252,0:02:41.990
你想自己打理自家后院

0:02:42.101,0:02:44.898
不想不停地商谈租房合约

0:02:44.950,0:02:48.418
买房之后这些问题就都缓解了

0:02:48.664,0:02:50.965
我觉得这些人要买房的话是有道理的

0:02:50.965,0:02:52.925
但是我们要记住

0:02:52.925,0:02:57.084
通常情况下，[br]买房不是很好的投资方式

0:02:57.496,0:03:00.813
除非是特定的某类人

0:03:00.996,0:03:04.830
比如很想稳定下来，[br]比普通人更求安稳的那类人

0:03:04.973,0:03:07.457
那些人才能从买房中得益

0:03:07.591,0:03:09.170
还有要考虑到的是

0:03:09.479,0:03:12.292
如果你买一个房子，[br]然后暖气系统出问题了

0:03:12.292,0:03:14.565
那你就得修，这可是个大问题

0:03:14.565,0:03:17.701
如果房顶被闪电击中，[br]你就得修房顶

0:03:17.710,0:03:19.615
那也是很大的一笔花销

0:03:19.775,0:03:23.843
人们说他们担心房租会涨

0:03:23.998,0:03:25.313
可以理解

0:03:25.389,0:03:27.739
他们可能会担心那个，但是别忘了

0:03:27.739,0:03:31.139
你要是买了房，每20年就[br]要换全新的房顶

0:03:31.139,0:03:33.659
你的意思是[br]这就是边际问题

0:03:33.659,0:03:34.555
比如在边际上

0:03:34.555,0:03:37.876
你是不是比普通买家[br]更需要减税优惠?

0:03:37.876,0:03:38.861
在边际上考虑

0:03:38.869,0:03:42.519
你是不是比普通买家更看重[br]有好高中的学区？

0:03:42.729,0:03:43.800
又比如

0:03:43.820,0:03:45.783
你是不是比普通买家更会修房顶

0:03:45.800,0:03:48.768
还是需要雇人来修？

0:03:48.772,0:03:50.613
这些可能适用于你或者不适用

0:03:50.613,0:03:52.618
但这种思考方式对吗？

0:03:52.710,0:03:55.186
完全正确。[br]如果你想要减税优惠

0:03:55.298,0:03:57.829
就得比普通买家赚更多

0:03:57.900,0:04:00.352
计算你的列举扣税额度

0:04:00.404,0:04:03.571
如果你不是上层中产阶级的一员

0:04:03.608,0:04:05.617
你是拿不到减税的好处的

0:04:05.622,0:04:08.374
如果你只有一个孩子，[br]可能选哪个学校没那么重要

0:04:08.394,0:04:09.658
也许至少要有两个孩子

0:04:09.666,0:04:12.325
才能得到选择好学区的好处

0:04:12.366,0:04:15.884
所以，你得考虑[br]你和普通买家的区别

0:04:15.965,0:04:19.221
如果你真的想买房，[br]你必须喜欢买房（带来的好处和坏处）

0:04:19.522,0:04:23.133
我觉得大体来说人们需要攒钱

0:04:23.343,0:04:25.937
我们习惯性地只思考当下

0:04:25.982,0:04:27.187
有点不够耐心

0:04:27.187,0:04:30.886
可能我们还没进化到[br]可以对长远的未来深思熟虑

0:04:31.196,0:04:32.411
如果你买房

0:04:32.500,0:04:35.557
在30年内还清贷款，[br]甚至是15年内

0:04:35.557,0:04:37.317
那时你完全拥有房子的产权

0:04:37.317,0:04:38.787
同时你也在攒钱

0:04:38.809,0:04:41.882
你习惯了也就不觉得[br]自己在攒钱了

0:04:42.023,0:04:45.291
这样做比你每个月付房租[br]能够攒下更多的钱

0:04:45.363,0:04:47.093
可能因为我们自己的不完美

0:04:47.094,0:04:50.458
我们需要下决心攒更多钱

0:04:50.459,0:04:52.920
这可能是买房的另一个原因

0:04:52.959,0:04:56.764
是。买房从长远看可以省钱，[br]这有一定道理

0:04:56.810,0:05:00.111
但是这里有个大问题，[br]尤其是在当今的美国

0:05:00.135,0:05:04.620
就是没钱交首付的人[br]也被鼓励去买房

0:05:04.620,0:05:06.649
甚至在经济危机过后也如此

0:05:06.755,0:05:09.020
如果你真的担心存钱，

0:05:09.110,0:05:12.413
关键的一点是要有20%的首付

0:05:12.413,0:05:14.593
一定要把这一部分攒够

0:05:14.593,0:05:16.545
这才是重要的一点

0:05:16.569,0:05:19.665
是买房省钱的关键

0:05:19.939,0:05:22.619
我想给人们的最重要的建议

0:05:22.619,0:05:25.723
是变成个富人

0:05:25.723,0:05:27.995
这样对你来说买房才会更有利

0:05:27.995,0:05:32.880
别忘了了我们之前讲过的投资法则：[br]分散，分散，分散！

0:05:33.066,0:05:34.621
就买房来看

0:05:34.851,0:05:39.359
人们被鼓励将一大笔钱[br]投在单个资产

0:05:39.446,0:05:41.310
单个地方

0:05:41.414,0:05:43.180
这可能是个很糟糕的决定

0:05:43.192,0:05:45.797
如果你住在一个[br]只有一个雇主的小城市

0:05:45.882,0:05:46.882
假如你有一个房子

0:05:46.882,0:05:48.948
有一天那个雇主破产了

0:05:48.948,0:05:50.769
你的房子就会贬值

0:05:50.770,0:05:53.802
你可能会丢掉工作，[br]你的收入会减少

0:05:54.080,0:05:56.373
所有这些灾难都会集中在

0:05:56.532,0:05:58.599
同一时间和同一地点

0:05:59.668,0:06:03.215
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