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00:00:00,540 --> 00:00:10,262
♪[音乐]♪

2
00:00:11,252 --> 00:00:14,084
Alex， 我们都是经济学家
人们经常问我

3
00:00:14,092 --> 00:00:18,480
经济学家到底对投资和投资建议，
有多少了解呢？

4
00:00:18,568 --> 00:00:20,428
我们已经讨论过了股票这个话题

5
00:00:20,449 --> 00:00:23,409
但是作为经济学家，
我们还能告诉人们些什么呢？

6
00:00:23,655 --> 00:00:25,353
今天我们来讨论下住房问题

7
00:00:25,599 --> 00:00:28,781
因为住房这个话题很神秘

8
00:00:28,837 --> 00:00:31,535
对于美国人来说，
房子是美国梦的一部分

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00:00:31,734 --> 00:00:35,892
我觉得人们没有意识到的一点是，
长期来讲

10
00:00:36,067 --> 00:00:39,122
房价绝对不保证会提升

11
00:00:39,360 --> 00:00:42,805
我们目睹了房价在经济危机中下跌

12
00:00:43,100 --> 00:00:45,901
但是人们还是执守着一种信念

13
00:00:45,902 --> 00:00:48,047
就是土地肯定不会增多

14
00:00:48,253 --> 00:00:50,949
所以长期来讲房价肯定会涨

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00:00:51,100 --> 00:00:53,361
从我们对资产的了解来看

16
00:00:53,385 --> 00:00:57,306
人们不应该把房子看成是一笔大的经济投资

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00:00:57,680 --> 00:01:00,060
但是从税收角度讲，买房不是个好主意吗？

18
00:01:00,204 --> 00:01:02,275
假如我贷款买房

19
00:01:02,399 --> 00:01:05,684
同时付收入税，并且计算出我的列举扣税额度

20
00:01:05,895 --> 00:01:10,054
这样我就能甩掉贷款利息，拿回一些钱

21
00:01:10,108 --> 00:01:10,750
这就意味着

22
00:01:10,758 --> 00:01:14,879
因为税的原因来买房，可能更便宜或有更多优势

23
00:01:14,934 --> 00:01:15,807
但是别忘了

24
00:01:15,831 --> 00:01:20,402
很多退税优势都不会被买家所得

25
00:01:20,521 --> 00:01:21,481
而是被卖方占到

26
00:01:21,775 --> 00:01:25,314
退税优势反而造成房价上涨

27
00:01:25,433 --> 00:01:28,099
这已经被包含在更高的房价当中

28
00:01:28,202 --> 00:01:32,798
所以买方不是总能得到好处，通常是卖方占便宜

29
00:01:32,886 --> 00:01:35,116
你可以想一下弹性理论

30
00:01:35,267 --> 00:01:38,624
假设我住在一个地区，
类似得克萨斯或者佛罗里达的很多地方

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00:01:38,886 --> 00:01:43,044
这个地方的退税优势促进了买房需求

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00:01:43,290 --> 00:01:46,996
接着供应商盖更多的房，造成房价再次下跌

33
00:01:47,297 --> 00:01:49,849
目前看来， 在很多州

34
00:01:49,849 --> 00:01:53,369
买家应该通过退税盈利多多，对吗？

35
00:01:53,370 --> 00:01:56,886
如果美国有更多类似的地方

36
00:01:57,040 --> 00:01:58,500
我会倾向于赞同

37
00:01:58,627 --> 00:02:02,230
但是在当今美国我们面临的最大问题之一是

38
00:02:02,246 --> 00:02:04,690
买房需求上涨，但是买家却住在

39
00:02:04,691 --> 00:02:07,483
像旧金山、纽约或者波士顿之类的城市

40
00:02:07,484 --> 00:02:11,101
在这些地方几乎不可能拿到盖房许可

41
00:02:11,164 --> 00:02:12,588
当需求上涨

42
00:02:12,644 --> 00:02:15,493
绝对意味着房价上涨

43
00:02:15,715 --> 00:02:19,087
所以我们所说的利益，不管是来自退税

44
00:02:19,111 --> 00:02:23,125
还是来自想搬家到旧金山的人

45
00:02:23,159 --> 00:02:25,270
所有这些所得都归土地拥有者

46
00:02:25,302 --> 00:02:28,569
这其实是当今美国面临的最大问题之一

47
00:02:28,633 --> 00:02:31,259
但是我知道人们想买房安家

48
00:02:31,376 --> 00:02:34,384
假如你37岁，有2个在校上学的孩子

49
00:02:34,471 --> 00:02:36,860
你希望他们能在好校区上个好高中

50
00:02:36,990 --> 00:02:39,140
不想听到别人来说：“你得搬走了。”

51
00:02:39,252 --> 00:02:41,990
你想自己打理自家后院

52
00:02:42,101 --> 00:02:44,898
不想不停地讨论房租合约问题

53
00:02:44,950 --> 00:02:48,418
买房之后这些问题就都缓解了

54
00:02:48,664 --> 00:02:50,775
我觉得这些人要买房的话是有道理的

55
00:02:50,958 --> 00:02:54,187
但是要记住得一点是,，平均看来，

56
00:02:54,385 --> 00:02:57,084
买房不会是很好的投资方式

57
00:02:57,496 --> 00:03:00,813
除非是特定的某类人

58
00:03:00,996 --> 00:03:04,830
比如很想稳定下来，比普通人更求安稳的那类人

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00:03:04,973 --> 00:03:07,457
才会从买房中得益

60
00:03:07,591 --> 00:03:09,170
还有要考虑到的是

61
00:03:09,479 --> 00:03:12,292
如果你买一个房子，然后暖气系统出问题了

62
00:03:12,292 --> 00:03:14,565
那你就得修，这可是个大问题

63
00:03:14,565 --> 00:03:17,701
如果房顶被闪电击中，你就得修房顶

64
00:03:17,710 --> 00:03:19,615
也是很大的一笔花销

65
00:03:19,775 --> 00:03:23,693
人们会说他们担心房租会涨

66
00:03:24,098 --> 00:03:25,193
很正常

67
00:03:25,389 --> 00:03:27,739
他们可能会担心那个，但是不要忘了

68
00:03:27,739 --> 00:03:31,139
你还得每20年就得担心修房顶的问题呢

69
00:03:31,139 --> 00:03:34,591
你的意思是这总像是在打擦边球，
涉及到很多擦边的决定

70
00:03:34,845 --> 00:03:37,900
比如考虑自己是不是
比普通买家更需要退税优势?

71
00:03:38,036 --> 00:03:38,861
比如

72
00:03:38,869 --> 00:03:42,519
你是不是比普通买家更需要
搬到有好高中的学区？

73
00:03:42,729 --> 00:03:43,800
又比如

74
00:03:43,820 --> 00:03:45,783
你是不是比普通买家更会修房顶

75
00:03:45,800 --> 00:03:48,768
还是需要雇人来修？

76
00:03:48,772 --> 00:03:50,613
这些可能适用于你或者不适用

77
00:03:50,613 --> 00:03:52,618
但这是一种正确的思考方式吗？

78
00:03:52,710 --> 00:03:55,186
完全正确，如果你想要税收优势

79
00:03:55,298 --> 00:03:57,829
就得比普通买家赚的工资更多

80
00:03:57,900 --> 00:04:00,352
计算你的列举扣税额度

81
00:04:00,404 --> 00:04:03,571
如果你是上层中产阶级的一员

82
00:04:03,608 --> 00:04:05,617
你是拿不到退税优势的

83
00:04:05,622 --> 00:04:08,374
如果你只有一个孩子，
可能选哪个学校并没有那么重要

84
00:04:08,394 --> 00:04:09,658
你可能要到有了两个孩子

85
00:04:09,666 --> 00:04:12,325
才能得到选择学区的好处

86
00:04:12,366 --> 00:04:15,884
所以，你得考虑你和普通买家的区别

87
00:04:15,965 --> 00:04:19,221
如果你真的想买房，
得因为真心想要家而去买房

88
00:04:19,522 --> 00:04:23,133
我觉得大体来说人们需要攒钱

89
00:04:23,343 --> 00:04:25,937
所以都定式化地只思考当下

90
00:04:25,982 --> 00:04:27,037
有点不够耐心

91
00:04:27,180 --> 00:04:30,886
可能我们还没成熟到可以
对未来的打算进行仔细的思考

92
00:04:31,196 --> 00:04:32,411
如果你买房

93
00:04:32,500 --> 00:04:37,293
在30岁前还清贷款，
希望在15年内能拥有这个资产

94
00:04:37,317 --> 00:04:38,787
同时，你试着攒钱

95
00:04:38,809 --> 00:04:41,882
却时常觉得怎么都攒不下来

96
00:04:42,023 --> 00:04:45,291
每个月写一张支票付房租，反而攒得更多

97
00:04:45,363 --> 00:04:47,093
可能因为我们自己的不完美

98
00:04:47,094 --> 00:04:50,458
觉得我们需要下决心，
来制定一个更高级的攒钱计划

99
00:04:50,459 --> 00:04:52,920
这可能是想买房的另一个原因

100
00:04:52,959 --> 00:04:56,514
是的，我确实觉得人们
提前计划攒钱是其中一个原因

101
00:04:56,810 --> 00:05:00,111
但是这里有个大问题，尤其是在当今的美国

102
00:05:00,135 --> 00:05:04,620
就是没钱交首付的人也被鼓励去买房

103
00:05:04,620 --> 00:05:06,389
甚至在经济危机过后也如此

104
00:05:06,755 --> 00:05:08,930
如果你真的担心存款问题

105
00:05:09,110 --> 00:05:14,229
关键的一点是要有20%的首付，
一定要把这一部分攒够

106
00:05:14,593 --> 00:05:16,545
这才是重要的一点

107
00:05:16,569 --> 00:05:19,665
是买房攒钱的关键

108
00:05:19,939 --> 00:05:22,969
我觉得我想给人们的最重要的建议

109
00:05:22,969 --> 00:05:25,543
是要确定自己处在更富裕的一边

110
00:05:25,694 --> 00:05:27,805
这样对你来说买房才会更有利

111
00:05:27,978 --> 00:05:32,780
别忘了我们之前讲过的投资法则：
多样性，多样性，还是多样性

112
00:05:33,066 --> 00:05:34,621
就买房来看

113
00:05:34,851 --> 00:05:39,359
人们被鼓励将自己的一大笔钱投资到一处

114
00:05:39,446 --> 00:05:41,200
投资到这个国家的一个地方

115
00:05:41,414 --> 00:05:43,040
这可能是个糟糕的决定

116
00:05:43,192 --> 00:05:45,667
如果你住在一个只有一个老板的小城市

117
00:05:45,882 --> 00:05:48,675
假如你有一个房子，那这个老板的公司就破产了

118
00:05:48,948 --> 00:05:50,769
你的房子可能会贬值

119
00:05:50,770 --> 00:05:53,802
你可能会丢掉工作，你的收入会减少

120
00:05:54,080 --> 00:05:56,373
所有这些灾难都会集中在

121
00:05:56,532 --> 00:05:58,599
同一时间和同一地点

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00:05:59,668 --> 00:06:03,215
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