Econ Duel: ¿comprar o rentar?

Poseer una casa es una gran parte del sueño americano. ¿Pero es el sueño de la casa propia, realmente, todo lo que debía ser?

En este nuevo Econ Duel, de la Universidad Marginal Revolution, los profesores Tyler Cowen y Alex Tabarrok sopesan el tema. Cada uno presentando ambos lados del debate, -sobre ser propietario de una casa-, los dos profesores preguntan qué es más inteligente: ¿alquilar o comprar?

En el lado de la "compra", Tyler Cowen comparte las ventajas fiscales de comprar una casa, como la estabilidad y el régimen de ahorro. ¿Comprar una casa nos obliga a tener mejores hábitos de ahorro?

En contra de esos argumentos, tenemos a Alex Tabarrok, que está a favor del debate del "alquiler".

Entre otros puntos, habla sobre el beneficiario real de las exenciones fiscales (sugerencia: ¡puede que no sea usted!). Junto con eso, Alex aborda las pruebas y tribulaciones de la compra de viviendas, en lugares como San Francisco, Nueva York o Boston, donde una combinación de escasos permisos de construcción y aumento de la demanda, sube los precios de las viviendas. Además, no ser propietario de una casa - y con un 20% de pago inicial - ¿rompe la regla de diversificación de una buena inversión?

Dicho todo esto, sin embargo, aquí está la pregunta que importa, ¿de qué lado está? ¡Vea y háganos saber en los comentarios!

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¿Rentar o comprar?

Alex, nosotros somos economistas
y la gente a menudo me pregunta,

¿qué sabemos acerca inversión
y de asesoramiento de inversión?

Hemos hablado de acciones,

pero como economistas,
¿tenemos algo más que decir a la gente?

Hablemos un poco de la vivienda,

porque hay muchos mitos
relacionados con la vivienda.

Para los estadounidenses,
es parte del "Sueño Americano".

Y lo que la gente no se da cuenta
es que, a largo plazo,

no está garantizado que los precios
de las viviendas aumenten.

Vimos durante la crisis financiera
que los precios de las viviendas bajaron.

Pero la gente todavía tiene esta idea

de que la tierra no aumenta,

por lo que a largo plazo el precio
de la vivienda tiene que aumentar.

Y sabemos, desde nuestra
comprensión de los activos,

que no deben esperar que su vivienda
sea una gran inversión financiera.

Pero, ¿no son los impuestos un motivo
a la hora de comprar una casa?

Si pido dinero prestado
para una hipoteca

y pago impuestos sobre la renta
y detallo mis deducciones,

puedo cancelar una gran cantidad
de ese interés hipotecario

y recuperar parte del dinero.

Y eso significa que podría ser
más barato o ventajoso

comprar la casa debido a los impuestos.

Pero no se olviden,

que gran parte de esa ventaja fiscal
va a ser capturada no por el comprador

sino por el vendedor.

El beneficio fiscal significa que aumenta
los precios de las viviendas.

El precio ya es mayor,

por lo que usted, como comprador,

no siempre recibe esa ganancia,
sino que a menudo lo hace el vendedor.

Pero piensa esto
en términos de elasticidad.

Digamos que vivo en un área,
como muchas de Texas o Florida,

donde recibo una reducción de impuestos
que aumenta la demanda de viviendas,

pero los prestadores construyen más casas
y vuelven a bajar el precio.

Y parece que, de hecho
en muchos estados,

el comprador debería ganar mucho
de esa reducción.

¿Sí? ¿No?

Si hubiera más lugares como ese,
en los EE.UU

estaría de acuerdo.

Pero uno de los grandes problemas
que tenemos actualmente en los EE.UU.,

es que la demanda de vivienda aumenta

y en algunos lugares como San Francisco
o Nueva York o Boston,

donde es imposible conseguir permisos
para construir más viviendas.

Y cuando la demanda sube,

significa que sube
el precio de la vivienda.

Así, todas esas ganacias provenientes,
ya sean del sistema tributario

o de gente que desea mudarse
a San Francisco,

van a los propietarios de tierras.

Y es un gran problema que tenemos
en los EE.UU. hoy en día.

Pero veo estabilidad en comprar una casa.

Digamos que tienes 37 años,
dos niños que van a la escuela,

deseas que vayan a una buena
escuela secundaria.

No quieres que les digan:
"Tendrás que mudarte".

Quieres arreglar tu patio trasero
como crees conveniente.

Y no quieres renegociar
un alquiler.

Todos esos factores están a favor
de comprar una casa.

Creo que tienes razón
en el caso de esas personas.

Pero hay algo que tienes que tener
en cuenta y es que, en promedio,

las casas no van a ser
una gran inversión financiera.

Por lo que usted debe ser exactamente
como esas personas

que desean estabilidad adicional,
más estabilidad que la persona promedio.

Eso es lo que gana al comprar una casa.

Y ten en cuenta que,

cuando compras una casa
y el sistema de calefacción colapsa

y tienes que repararlo,
es un gran problema.

Si tienes que reparar el techo
por la caída de un rayo,

ese es otro gasto grande también.

Así que cuando la gente dice:
"Solo me preocupa que suba el alquiler".

Bueno, eso está bien.

Pueden preocuparse por eso,

pero no olviden
que tienen que preocuparse

por cambiar el techo
cada 20 años también.

Entonces, es en realidad
una cuestión marginal, es decir,

¿usted necesita la reducción de impuestos
más que el comprador típico?

Otra cuestión marginal,

¿valora más un buen distrito escolar
que el comprador típico?

O también,

¿Usted es mejor que el típico comprador
para arreglar el techo

o contratar a alguien para que lo haga?

Esas cosas pueden aplicarse
a usted o no,

¿pero es la manera correcta
de pensarlo?

Totalmente,
si quieres ese beneficio fiscal,

tienes que tener más ingresos
que el promedio.

Tienes que detallar sus deducciones.

Si no perteneces a la clase media alta,

no obtendrás esa ventaja fiscal.

Si tienes un hijo, tal vez la escuela
no es tan importante.

Tal vez deba tener dos

antes de que puedas tener
esa ventaja educativa.

Es cierto, debes pensar de qué forma
eres distinto con respecto al promedio.

Si realmente quieres comprar una casa,
debes realmente quererlo.

Percibo que la gente busca ahorrar
de la manera más típica,

es decir, estamos acostumbrados
a pensar en el aquí y ahora,

somos un poco impacientes.

Tal vez no hemos progresado para pensar
lo suficientemente bien a largo plazo.

Si compras una casa,

pagas la hipoteca a los 30 o 15 años,

se espera ser el dueño
y, mientras tanto, ahorras.

y entras en una rutina que no pareciera
que estuvieras ahorrando.

Es un mayor ahorro que firmar un cheque
por una renta cada mes.

Tal vez son nuestros propios defectos.

Necesitamos atarnos
a un régimen de ahorro más alto

y esa es otra razón para comprar una casa.

Sí, creo que el cuarto argumento de ahorro
tiene algo que ver con eso.

Pero actualmente hay otro gran problema,
especialmente en los EE.UU.

y es que se estímula a comprar casas
sin anticipos,

incluso luego de la crisis financiera.

Si realmente le preocupa el ahorro,

el punto clave
es tener un 20 % de anticipo.

Así que ahorre para el pago inicial.

Y eso es lo que va a ser

el aspecto de ahorro de comprar la casa.

Creo que el mejor consejo
que le daría a la gente

es estar en ese lado
más sano de la ecuación,

de modo que tener una casa
tenga sentido para usted.

No olvide nuestra anterior
regla de inversión:

diversificar, diversificar, diversificar.

Y cuando se trata de comprar una casa,

se alienta a la gente a poner una enorme
cantidad de su riqueza en un activo,

en un lugar del país.

Esa podría ser una muy mala decisión.

Si vive en una pequeña ciudad
con un solo empleador

y tiene una casa
y su empleador quiebra,

el precio de su casa va a caer,

perderá su trabajo,
todos sus ingresos caerán,

y todo estará concentrado

en un solo lugar, al mismo tiempo.

¿Que opinas?

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