Econ Duel: Louer ou acheter?

Posséder une maison fait partie intégrante du rêve américain. Mais le rêve d'accession à la propriété est-il vraiment ce que l'on croit?

Dans ce nouvel épisode Econ Duel de Marginal Revolution University, les professeurs Tyler Cowen et Alex Tabarrok pèsent le pour et le contre. Chacun représentant une partie du débat sur l'accession à la propriété, les deux professeurs posent la question: Qu'est-ce qui est plus judicieux, louer ou acheter?

Du côté du partisan de «l'achat», Tyler Cowen souligne les avantages fiscaux liés à l’achat d’une maison ainsi que l’effet de l’accession à la propriété sur la stabilité et le régime d’épargne. L'achat d'une maison nous incite-t-il à meiux épargner?

En face de ces arguments, nous avons Alex Tabarrok, du côté «loyer» de l’équation.

Parmi les autres points évoqués, il parle des véritables bénéficiaires des allégements fiscaux (indice: ce n'est peut-être pas vous!). Parallèlement à cela, Alex aborde les épreuves et les tribulations liées à l'achat d'une maison, dans des endroits comme San Francisco, New York ou Boston, où la rareté des permis de bâtir en plus d'une demande accrue font monter les prix de l'immobilier. De plus, le fait de posséder une maison et de verser un acompte de 20% ne déroge-t-il pas à la règle de la diversification du bon investissement?

Ceci dit, voici la vraie question qui importe: de quel côté êtes-vous? Regardez et faites-le nous savoir dans les commentaires!

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♪ [musique] ♪

[Tyler] Alex, nous sommes économistes.
Les gens me demandent souvent :

que savons-nous sur l'investissement et
le conseil en investissement ?

Nous avons déjà parlé des actions,

mais y a-t-il autre chose
à transmettre aux gens ?

[Alex] Parlons un peu du logement,

car c'est un domaine qui suscite
une foule de mythes.

Aux États-Unis, cela fait partie
du rêve américain.

Et selon moi, les gens ne se rendent pas
compte qu'à long terme,

rien ne garantit que les prix
de l'immobilier vont augmenter.

Nous avons vu lors de la crise financière
que les prix avaient chuté.

Mais les gens ont toujours
cette idée en tête

qu'il n'y aura plus de terres disponibles,

et qu'à long terme, le prix
des maisons devra augmenter.

Et notre compréhension
des actifs nous a appris

qu'il ne faut pas s'attendre à ce que
votre maison soit un bon investissement.

N'y a-t-il pas une raison fiscale
derrière l’achat ?

Si je contracte un prêt hypothécaire,

que je paie des impôts sur le revenu
et que j'énumère mes déductions,

Je peux amortir une grande partie
des intérêts et récupérer un peu d'argent.

Ce serait dès lors moins cher
ou plus avantageux

d'acheter la maison
en raison des impôts.

N'oubliez pas qu'une grande partie
de cet avantage fiscal

sera captée non pas par l'acheteur,

mais par le vendeur.

Il faut comprendre que l'avantage fiscal
fait monter les prix des maisons.

Il est déjà intégré
dans un prix plus élevé,

de sorte que vous, l'acheteur,
n'en tirez pas toujours profit.

Souvent, c'est le vendeur.

Oui, mais voyez cela
en termes d'élasticité.

Disons que je vis dans une région,
au Texas ou en Floride par exemple,

où j'obtiens cet allégement fiscal qui
augmente la demande de logements.

Mais les fournisseurs construisent plus
de maisons et font reculer le prix.

Et il semble en fait que
dans beaucoup d'états,

l'acheteur devrait bénéficier largement
de cet allégement fiscal. Oui, Non?

Si seulement il y avait plus d'endroits
comme ça aux États-Unis,

j'aurais tendance à être d'accord.

Mais un des principaux problèmes
aux États-Unis aujourd'hui est que

la demande de logements croît
et dans des endroits comme

San Francisco, New York ou Boston,

où il est impossible d'obtenir des permis
pour construire plus de logements.

Et quand la demande augmente,

cela signifie que le prix
de la maison augmente.

Ainsi, tous ces avantages,
qu'ils proviennent du système fiscal

ou de personnes souhaitant
s'installer à San Francisco,

vont aux propriétaires terriens.

Et cela constitue en fait un gros problème
aux États-Unis aujourd'hui.

Il y a une raison de stabilité
pour posséder une maison.

Supposons que vous ayez 37 ans
et deux enfants scolarisés.

Vous voulez qu'ils aillent
dans un bon district scolaire.

Vous craignez qu'on dise :
« Il faudra déménager. »

Vous voulez arranger votre jardin
comme bon vous semble

et vous voulez éviter d'avoir à renégocier
un contrat de location.

Tous ces facteurs plaident en faveur
de l'achat d'une maison.

Je pense que vous avez raison,
pour ces gens-là.

Mais il faut garder à l'esprit
qu'en moyenne,

une maison ne sera pas
un bon investissement financier.

Vous devez donc précisément
faire partie de ceux

qui veulent plus de stabilité,
davantage que la moyenne des gens.

Dans ce cas, l'achat d'une maison
sera avantageux.

Et, gardez à l'esprit que,

dans une maison,
si le chauffage tombe en panne

et il faut réparer,
vous avez là un gros pépin.

Si la foudre frappe la maison
et qu'il faut réparer le toit,

ça aussi représente une grosse dépense.

Alors, lorsque les gens disent :

« je ne me soucie que
de la hausse du loyer. »

Bon, très bien.

Ils ont beau s'en inquiéter,
n'oubliez pas que

vous devez également songer
à remplacer le toit tous les 20 ans.

C'est donc une question marginale,
dites-vous. Comme à la marge,

avez-vous plus besoin de l'allègement
fiscal que l'acheteur type ?

À la marge,

appréciez-vous davantage un bon
district scolaire que l'acheteur type?

Et à la marge,

savez-vous mieux réparer
le toit endommagé

ou embaucher quelqu'un pour le faire
que l'acheteur moyen?

Cela peut vous concerner, ou non,
mais est-ce la bonne façon d'y réfléchir?

En effet. Donc pour bénéficier
de l'avantage fiscal,

vous devez avoir un revenu
supérieur à la moyenne.

Vous devez énumérer vos déductions.

Si vous ne faites pas partie
de la classe moyenne supérieure,

vous n'obtiendrez pas cet avantage fiscal.

Si vous n'avez qu'un enfant,
l'école importe peut-être moins.

Il en faut sans doute deux pour tirer
réellement profit de la scolarité.

Alors oui, vous devez réfléchir à la façon
dont vous différez de la moyenne.

Si vous voulez acheter une maison,
il faut aimer acheter une maison.

Je pense que les gens doivent
prendre l'habitude d'épargner,

car nous sommes programmés
pour penser au moment présent,

nous manquons de patience.

Peut-être sommes-nous trop peu évolués
pour penser à un avenir plus lointain.

Si vous achetez une maison,

si vous la remboursez au bout de 30 ans,

ou si l'on espère 15 ans,
vous possédez un bien.

En attendant, vous économisez

vous adoptez une routine qui
ne ressemble pas à de l'épargne.

C'est plus de l'épargne que
si vous payez un loyer tous les mois.

Peut-être s'agit-il de nos défauts.

Nous devons nous cantonner
dans un régime d'épargne plus élevé,

et ce serait une autre raison
d'acheter une maison.

Oui, je pense que l'argument
de l'épargne offre quelque chose.

Mais il y a un gros problème, surtout
aux États-Unis aujourd'hui,

et c'est qu'il y a une telle incitation
à acheter une maison sans mise de fonds,

même après la crise financière.

Si vous êtes vraiment
préoccupé par l'épargne,

l'essentiel est d'avoir
20 % de mise de fonds.

Alors économisez pour cet acompte.

Et c'est vraiment ce qui va être

l'aspect de l'épargne
pour l'achat d'une maison.

Vous savez, le meilleur conseil
que je donnerais aux gens

est d'être juste du côté
le plus riche de l'équation,

afin de justifier l'achat d'une maison.

N'oubliez pas notre règle d'investissement
précédente: Diversifier à tout prix.

Et pourtant, en matière de logement,

les gens sont incités à placer une grande
partie de leurs avoirs dans un seul actif,

dans un seul endroit du pays.

Ce choix peut s'avérer désastreux.

Si vous vivez dans une petite ville
avec un seul employeur,

et vous avez une maison et
cet employeur fait faillite,

le prix de l'immobilier va chuter,

vous risquez de perdre votre emploi,
vos revenus diminueront,

et tout ça va se passer
de manière concentrée

au même endroit et en une seule fois.

[Narrateur] Qu'en pensez-vous?

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♪ [musique] ♪